Ladrillo sin dueño: 

Buenos Aires acumula 32.400 edificios, locales y lotes abandonados 

Un relevamiento concretado por el gobierno porteño arroja cifras alarmantes sobre el nivel de vacancia que ostentan viviendas y emprendimientos comerciales de la Ciudad. A esa cantidad hay que sumarle casi 3.000 terrenos sin uso o sólo destinados a alojar desechos de la construcción.

De ahí que el grueso de los, por ejemplo, 2.508 edificios que aparecen completamente deshabitados o, en muchos casos, ocupados de forma ilegal, se concentren en las zonas en las que, desde hace días, se vienen protagonizando hechos de violencia.

Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo, junto con Retiro y Santa Rita, son algunas de las áreas donde, en mayor medida, se aglutina la vacancia. 

Igualmente, el fenómeno también puede hacerse extensivo a lugares como Constitución,Barracas, La Boca, y a distintas partes de Pompeya, Parque de los Patricios y Mataderos.

De acuerdo a un estudio llevado a cabo por el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, al que accedió en forma exclusiva iProfesional.com, la Ciudad de Buenos Aires cuenta además con 27.132 locales cerrados o abandonados, sobre un total de 125.487. 

El dato no es menor habida cuenta que, de acuerdo a cifras oficiales, el índice de vacancia comercial oscila entre el 18% y el 21% según la zona de la Capital.

En paralelo, desde la dependencia de gobierno detallaron a iProfesional.com que en Capital Federal existen unos 2.949 lotes en calidad de abandonados o, en su defecto, destinados sólo como reservorios para materiales para la construcción o autopartes.

El mayor nivel de vacancia tanto en lo que hace a locales comerciales como a terrenos, al igual que sucede con los edificios, también tiene epicentro en las zonas Sur y Oeste de la Ciudad de Buenos Aires.

"En áreas como el Sur, por ejemplo, se dan fenómenos muy particulares. En el caso de las viviendas, por ejemplo, el 80% de lo construido en Villa Lugano o en Soldati ha sido desarrollado por el Estado. Prácticamente no hubo desarrollo de privados", comentó aiProfesional.com Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires.

Las cifras antedichas sorprenden: 2.500 edificios, 27.000 locales y casi 3.000 lotes abandonados no hacen más que establecer un fuerte llamado de atención y encender una peligrosa mecha ante el convulsionado contexto actual.

El origen del abandono

Según detallaron a este medio expertos del sector, el abandono de edificios se debe -en muchos casos- a emprendedores que, en épocas doradas, se volcaron a la compra de edificios de viviendas para desarrollar proyectos orientados a la actividad comercial y se encontraron, a mitad de camino, con una crisis que los dejó sin espalda financiera.

Por otro lado, se da el caso de algunas edificaciones que se encuentran en ese estado desde hace ya larga data. 

Y aunque no son producto de la última crisis, reflejan la falta de interés de los constructores, o de los propios inversores, en hacerse de parcelas para avanzar en el desarrollo de nuevas iniciativas.

En los últimos meses ha ocurrido, además, que diversas edificaciones adquiridas con fines productivos no están siendo ocupados. Es así como los lugares quedan cerrados y, por supuesto, vacíos.

"Los edificios más relevantes están distribuidos mayormente en lo que es micro y macrocentro porteño", señaló Álvarez de Celis.

Para luego añadir: "Un tercio se distribuye en los barrios de Recoleta, Balvanera, Almagro, San Nicolás y San Telmo, mientras que otro tercio corresponde directamente a lo que es el Sur. El tercio restante se distribuye en toda la Ciudad".

Precisamente en el Sur de la Ciudad, donde se siguen sucediendo los peores choques por el control de terrenos, la medición del gobierno macrista arrojó que existen unos 72 edificios abandonados.

Llegado el momento de explicar las causas del fenómeno, el funcionario sostuvo que en el microcentro, por ejemplo, se viene dando "un movimiento urbano que tiende a despejar edificios para emprendimientos y que luego demoran en concretarse".

"Hay muchos desarrollos que están en proceso de transformarse en viviendas multifamiliares. Se trata de inmuebles que antes tuvieron como destino algún tipo de actividad vinculada con la producción o el comercio", especificó.

Con relación al Sur porteño, Álvarez de Celis señaló que las causas se deben a razones muy distintas. En este sentido, explicó que el abandono se corresponde con el declive de la actividad económica en esa zona. 

"Hay muchos edificios transformados a fábricas que cerraron producto de la última crisis y nunca más volvieron a abrir. Vale decir, el mercado inmobiliario no los tomó hasta ahora para otras actividades", dijo.

Además de las cifras expuestas, la medición llevada a cabo por Planeamiento de Buenos Aires arroja unos 3.826 edificio en obra y unos 309 emplazados en parcelas ocupadas por villas de emergencia.

La problemática del espacio público

Otro dato a tener en cuenta del relevamiento hecho efectivo por el Gobierno de la Ciudad radica en los terrenos y espacios libres de construcción. Estas superficies aparecen como el eje sobre el cual se centran la mayoría de las disputas por áreas que sirvan para levantar viviendas.

De acuerdo a Planeamiento porteño, la disponibilidad de lotes en Capital Federal presenta este lineamiento general:

• 3.425 terrenos se reparten en suelo porteño sin construcción registrada hasta el momento.

• De ese número, unos 2.950 son utilizados como meros depósitos de escombros o autopartes.

• Unos 59 terrenos pertenecen a los ferroviarios.

• 222 cumplen la función de depósito de algún tipo de mercadería o maquinaria.

"Un fenómeno curioso que se está dando en estos días es que los intentos de ocupación apuntan al espacio público", sostuvo Álvarez de Celis.

"Tomar espacio público, como un parque, para luego volverlo privado es una absoluta novedad. Esto hay que alejarlo del fenómeno tradicional de la falta de viviendas. Ahora existe una relación con la explotación de esas viviendas, y de ahí que muchos buscan tierras para construir y luego arrendar", agregó.

"Se sabe del déficit que existe en el país. En la Argentina faltan al menos 1,5 millones de viviendas. Ajustado al escenario de Buenos Aires, puede decirse que el déficit local alcanza las 200.000 viviendas", concluyó el funcionario.

El déficit que empuja

Las complicaciones derivadas de factores como el déficit antes mencionado aparece como uno de los argumentos que impulsó a más de 13.000 personas a, en estos últimos días, ocupar el Parque Indoamericano, lotearlo, demarcar parcelas e iniciar planes de construcción.

Todo este movimiento, lo aseguran diversos analistas del sector, no sucede sin afectar de un modo u otro a los vecinos que viven en casas, edificios y complejos habitacionales cercanos a las villas o a los predios candidatos a transformarse en nuevos asentamientos.

Para decirlo la jerga de los economistas, estos vecinos temen la "externalidad negativa".

Es decir, que por un fenómeno ajeno a su capital (su casa, en este caso), se produzca una brusca caída en el valor. Y tienen razón en ese temor.

Según Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, si un parque se transforma en villa de emergencia, las casas ubicadas frente a él automáticamente pierden un 40% de su valor.

"Puede haber variaciones, dependiendo de qué tan fuerte sea la sensación de inseguridad en la zona, o de si desde la casa en cuestión hay una visión directa del asentamiento. Pero en todos los casos habrá una desvalorización muy importante para el barrio", explica.

Y también las expresiones vociferadas ante las cámaras de televisión por los irritados vecinos de las torres de la avenida Castañares son claras en este sentido.

Las investigaciones afirman que los efectos negativos sobre los precios de las propiedades suelen llegar hasta un radio de 300 metros linderos a una villa de emergencia.

Al respecto, desde Reporte Inmobiliario indicaron que la única excepción a este fenómeno ocurre en la villa 31 de Retiro, donde por tratarse de una zona céntrica -con predominio de oficinas- no se observa esa desvalorización típica de los barrios residenciales.

Valores Inmobiliarios

Por sexto año consecutivo, Reporte Inmobiliario organizó el clásico seminario centrado en la temática de precios por cada segmento inmobiliario. La inflación de costos y cual es el límite de su traslado a los valores generan incertidumbre de cara al próximo año. Las opiniones fueron coincidentes en cuanto al sostenimiento de los valores e incluso el incremento de los mismos. 

Los valores actúan como señales dentro de cualquier mercado. Brindan información sobre que montos son necesarios para participar en el mismo, sobre como, donde y cuando actuar además de que puede obtenerse de intervenir en el mismo en términos de renta, liquidez y riesgo. En materia de inversiones inmobiliarias juegan el máximo rol protagónico habida cuenta del volumen de dinero en juego y de los tiempos involucrados. Por ello, resulta de capital importancia conocer cual es el nivel de los mismos y las proyecciones que se pueden trazar sobre su evolución futura a través de la opinión de quienes operan en él día a día. 

En esta VI edición anual del Seminario Valores Inmobiliarios que Reporte Inmobiliario organizó en el Centro Argentino de Ingenieros fueron temas recurrentes en todas la exposiciones el crecimiento sostenido que han tenido los precios de venta en todos sus segmentos cimentado a través de una demanda inversora, las fluctuaciones en cuanto a las tasas de rentabilidad que se obtuvieron históricamente y su rendimiento actual por tipología y los crecientes aumentos de costos de construcción que imponen su traslado al valor final del producto. 

Un CAI a pleno para seguir atentamente la situación de precios inmobiliarios

Mario Cesar Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, empresa referente en el segmento industrial y de logística, hizo mención al crecimiento del 4,7 % en la demanda experimentado en el último año y a alzas en los valores locativos que acercaron los valores de locación por m2 a los 7 dólares mensuales para inmuebles premium. Merlo indicó por otra parte que el valor promedio actual de venta de inmuebles de buena prestación y aceptables localizaciones se ubica en los 396 U$S/m2. 

Los costos de construcción de naves de logística, las incidencias de la tierra según la localización, los alquileres que se obtienen y por ende la rentabilidad para un inversor logístico fue expuesta minuciosamente por el Arq. Herman Faigenbaum Managing Director de Cushman & Wakefield. Faigenbaum demostró que pueden obtenerse rentabilidades de entre el 12 y el 19 % anuales según el costo de la tierra para localizaciones como Campana / Zarate, Escobar y la zona del triángulo de San Eduardo. “Existe una caída de expectativa en rentabilidades que es avalada hoy por los inversores” dijó el director de Cushman & Wakefield, al referirse a la tendencia general del mercado. 

Las cotizaciones de distintos productos agropecuarios como la soja y la tonelada de ternero, resultan hoy más favorables que un año atrás con respecto a su poder de compra de metros cuadrados de departamento. Mario Arbolave director de la publicación especializada Margenes Agropecuarios estableció estas conclusiones a partir de un estudio de la evolución de los precios de estos productos y los valores inmobiliarios en el Barrio Norte de la ciudad de Bs. As. Arbolave comparó además mediante una serie de 10 años las cotizaciones de la hectárea de campo sojera y de cría con la cotización del m2. “Se pueden comprar actualmente muchos más metros cuadrados con una hectárea maicera, triguera, de invernada o de cría que en 2001.” Afirmó. 


“El costo de la construcción está subiendo más rápido que los valores, reales, de venta de las viviendas. La diferencia la absorben los desarrolladores / constructores reduciendo su rentabilidad. Se está llegando a un punto donde necesariamente los aumentos deberán ser trasladados en forma plena. Por ahora la inflación en dólares le está ganando al reacomodamiento de precios.” Afirmó Gerardo Vaccaro presidente del Grupo Vaccaro, comercializador y desarrollador de la zona oeste del GBA. El Lic. Vaccaro expuso además de manera pormenorizada el cuadro de situación de valores de tierra y de viviendas en emprendimientos cerrados de ese corredor del conurbano discriminado por sectores. 

Por su parte, Esteban Edelstein Pernice director de Castex, puso el acento en las variables que impactan en los valores de la tierra más que en sus cotizaciones puntuales, refiriéndose a los factores objetivos y subjetivos que afectan su tasación. 

Diego Cazes vicepresidente L. J. Ramos brokers inmobiliarios expuso las cotizaciones por segmento para valores de venta y alquiler de oficinas en distintas localizaciones de Bs. As. y el corredor norte. Mencionó además que la vacancia está aumentando y que “en Argentina no ingresan nuevas multinacionales que puedan engrosar la demanda de oficinas, la mayoría se esta yendo a Brasi” añadió. 

“Hay menos vacancia de locales en la mayoría de los corredores comerciales a partir de una adecuación de valores locativos”, afirmó Armando Pepe al referirse al segmento de alquiler de locales comerciales, sin embargo añadió que la oferta creció y es abundante en las perpendiculares y arterias paralelas a las avenidas comercialmente más reconocidas. Por otra parte Pepe afirmó que “La burocracia del gobierno de la ciudad traba las aprobaciones de planos en general complicando el inicio de obras y la ocupación de locales comerciales por nuevos requisitos o modificaciones en las normas de habilitación” 

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Nestor Walenten, dijo al referirse a los alquileres residenciales que “la mayoría de los edificios comprados por inversores se están volcando al mercado locativo”, afirmando que esta situación conlleva a que se estén flexibilizando las condiciones y garantías solicitadas a los inquilinos.

“Hoy se reducen los emprendimientos para reducir el riesgo, se lleva adelante mas el modelo de desarrollo por honorarios” afirmó Fernando Esquerro, Presidente de la Asociación de Empresarios de la vivienda, quien hizo hincapié en el fuerte incremento de los costos de construcción que deben asumirse y la incertidumbre que esto genera hacia delante para el inicio de nuevas obras privadas. El titular de la AEV también se refirió a la preocupación que genera en el sector de empresarios de la vivienda la inseguridad jurídica derivada de la acción de activistas políticos en contra de obras aprobadas y en curso en un todo de acuerdo a las normativas vigentes lo que incide como un nuevo factor a cuantificar al proyectar el inicio de nuevos negocios, implicando desistir de llevarlos adelante en determinadas localizaciones. 

El Arq. Sergio Bernasconi gerente de consultoria de Toribio Achaval, se refirió a la situación de los valores residenciales exponiendo una serie de valores del m2 entre los años 1980 y 2009, correspondiente a unidades localizadas en Barrio Norte, Caballito y en conjunto para Almagro, Balvanera y San Cristóbal, poniendo en evidencia que en todos los casos el valor del último año es superior en términos nominales al del inicio de la serie. El Arquitecto Bernasconi también mostró un cálculo interesante: el poder de compra de metros cuadrados en Barrio Norte de acuerdo al PBI per Capita. Según los datos expuestos, en la actualidad se compran 12,59 m2 con el equivalente al PBI per capita de la Ciudad de Bs. As., mientras que en 2001 se compraban 17,31 m2. El gerente de Toribio Achaval se refirió también a la velocidad de venta promedio de cada una de sus sucursales y finalizó destacando como circunstancias que juegan a favor de la actividad para el año próximo el incremento en los precios de los comodities y la tasa de interés, mientras que la inflación y el año electoral incidirían, por el contrario, de manera desfavorablemente. 

Dudas sobre la sostenibilidad del nivel actual de precios a futuro afloraron como inquietudes compartidas por el público en las preguntas. Inquietud que recibió una respuesta unánime por parte del panel de oradores: en la medida que se mantenga la actual política de tipo de cambio y la inflación de costos, los valores difícilmente se reducirán. Las previsiones de los especialistas invitados es que se mantengan e incluso crezcan hacia delante. 

De izq. a der.: Armando Pepe, Nestor Walenten, Sergio Bernasconi y Fernando Esquerro

El Boom del Fideicomiso en la Construcción

No es materia discutible que la figura del Fideicomiso es la opción más utilizada en nuestros días para llevar a cabo proyectos inmobiliarios. Pero ¿qué esconde esta figura? ¿Por qué es la más utilizada? Acceda a Tesis “El Boom del Fideicomiso en la Construcción” – Carrera de Cont. Público Universidad de Bs. As. Autores Dr. Guido Barletta y Dr. Juan Cruz Ganza. 

Lo que buscamos en el presente trabajo es comprender los aspectos jurídicos, contables e impositivos que le dan fuerza a esta figura pero sin descuidar el contexto macroeconómico en el que se desarrolla. 
Luego de la profunda crisis que comenzó en nuestro país en el año 2002 se combinan diferentes aspectos que llevan al inversor a orientarse a una herramienta que no solo le dé un rendimiento económico sino también seguridad jurídica en un país donde ya nada se lo ofrece.


¿Se puede establecer una relación entre el Boom del Fideicomiso, Devaluación, Corralito, Crisis del Campo, pago al FMI, Intervención del INDEC, Crisis Financiera Internacional, Ley de Blanqueo de Capitales y otros acontecimientos actuales?
¿Realmente hay ventajas impositivas? ¿Es una Herramienta de refugio jurídico?
Estos interrogantes se intentan resolver, en un trabajo que analiza de manera dinámica una herramienta que hoy en día es la “Niña Mimada” del mercado inmobiliario.

Clickee aquí para acceder a Tesis “EL BOOM DEL FIDEICOMISO EN LA CONSTRUCCION” – (48 páginas) - Autores: Dr. Guido Barletta y Dr. Juan Cruz Ganza – Carrera de Cont. Público Universidad de Buenos Aires


http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/carpeta/tesis_fideicomisos_uba_fce.pdf

Resumen 58º Convención de la CAC

Reseña de la 58 convención de la Cámara Argentina de la Construcción en la cual se anunció un nuevo plan hipotecario impulsado por esa entidad. Aspectos salientes de la disertación del premio Nóbel de economía Paul Krugman. Al cierre la presidenta Cristina Fernandez tambien hizo mención al financiamiento de vivienda para clase media. 

La convención de la CAC se ha convertido en una de las tribunas más propicias de respaldo a los planes de obra pública instrumentados por el poder ejecutivo nacional y esta quincuagésima octava ocasión no fue la excepción. Abundaron optimismo y exultantes cifras siempre positivas. No obstante en reiteradas ocasiones se reconoció la ausencia de crédito hipotecario como falencia para la incorporación de la clase media a la propiedad de su vivienda. Sin embargo hubo muy pocas referencias a uno de los temas que más preocupa a los constructores de obras privadas: la inflación de los costos de construcción. 

El Ing. Carlos Enrique Wagner presidente de la Cámara Argentina de la Construcción hizo hincapié en la recuperación de los puestos de trabajo perdidos en la crisis y a la creación de nuevos empleos genuinos, mencionando que “el sector llegó así a más de 400 mil empleos formales y es hoy el mayor empleador del país”, por otra parte apuntó que en lo que va del año se observa un crecimiento del 9, 2. % con respecto a 2009 y que se finalizará el 2010 con un incremento de alrededor de 10%. 

El titular de la CAC hizo público un dato que fue insistentemente repetido con posterioridad por los disertantes y medios gráficos relativo al consumo de cemento del corriente año, “En el caso del cemento se llegará este año a las 10 millones de toneladas, un nuevo tope histórico.” mencionó. 

Bajo este tenor discursivo en el cual primó poner de relevancia sólo cifras y resultados positivos transcurrieron la mayoría de las disertaciones entre ellas las del actual ministro de economía Amado Boudou, del ministro de Planificación Federal y de funcionarios y gobernadores que fueron ocupando sucesivamente la palestra. 

El tema hipotecario ocupó también un lugar dentro de la Convención. El presidente de la delegación Ciudad de Buenos Aires de la Cámara Argentina de la Construcción, Sergio Crivelli, y el presidente del Comité Académico de la 58 Convención Anual de la entidad, Ing. Eduardo Gutiérrez, expusieron sobre el “Acceso a la vivienda de los sectores medios”, mencionando algunos lineamientos de una nueva propuesta de financiamiento para la compra de vivienda por parte de los sectores medios. 

“Desde nuestra perspectiva, los créditos hipotecarios deberían ser ajustados por una variable ligada al salario, una situación que dotaría de mayor confianza al sistema y de una mejor previsibilidad para los tomadores de créditos.” expresó el Dr. Crivelli. En este punto la propuesta de la CAC coincide con la presentada a principios de Setiembre por la Asociación de Empresarios de la vivienda (AEV). 

Paul Krugman en la 58 Convención de la CAC

La propuesta de la CAC contempla, además, la creación de un fondo específico “En este plan resulta fundamental la creación de un fondo en el cual se puedan aglutinar todos los fondos disponibles destinados a la creación de viviendas para los sectores bajos y medios, al que podríamos llamar Focrevi”, dijo Crivelli para agregar luego que “Este fondo reuniría los ingresos anuales provenientes de la comercialización de combustibles, los fondos provenientes de la ANSES por la venta de títulos públicos y los provenientes del mercado de capitales”. 

Dentro de la Convención la ponencia del premio Nobel de Economía, Paul Krugman resulto una de las más destacables a partir de los contenidos expuestos. La situación por la que atraviesa la economía mundial resulta central para la decisión de negocios de largo plazo entre ellos los que tienen que ver con las inversiones en construcción y desarrollos inmobiliarios de allí que las consideraciones vertidas por uno de los economistas del momento a nivel mundial resultan de interés para el análisis. 

Los siguientes son los principales pasajes de su conferencia:

“En la actualidad, aunque suene extraño, es posible decir que los problemas económicos no se encuentran en la Argentina o en los países emergentes, sino que los mismos se dan en Estados Unidos y los países europeos más desarrollados, fundamentalmente debido a la caída de la producción industrial a nivel mundial”. 

“En las economías desarrolladas la última recesión ha sido muy fuerte y a pesar de que existen signos de recuperación, los mismos aún son muy débiles, por lo cual la producción seguirá siendo escasa y el desempleo seguirá siendo alto”. 

“Los datos existentes permiten comprobar que, en general, las economías desarrolladas en crisis están creciendo a un ritmo del orden del 3,5 por ciento, un nivel aceptable para frenar el desempleo pero aún insuficiente para poder recuperar puestos de trabajo”. 

“Este panorama sólo era imaginable en países como la Argentina, pero sin embargo esta situación se da hoy en países como España, donde el desempleo alcanza a casi el 20 por ciento, o en Estados Unidos, donde ese índice parece querer anclarse en un 10 por ciento”. 

“Hace 25 años atrás, las recesiones eran cortas y las economías desarrolladas presentaban cierta calma apoyada por una paulatina desregulación financiera, y esto hacía que los hogares de Estados Unidos no tuvieran grandes deudas, ya que las mismas sólo alcanzaban al 60 por ciento de sus ingresos. Hoy ese endeudamiento supera el 100 por ciento, algo que también sucede en Europa”. 

“Esta situación motivó una retracción general y una serie de recortes impulsados por los gobiernos para poder pagar deudas, y como en un círculo virtuoso, esto generó una fuerte caída de la producción a nivel mundial”. 

“Para poder aumentar el gasto de la gente y posibilitar inversiones, los bancos centrales comenzaron a recortar las tasas de interés, aunque en este camino surgió el inconveniente de que esas tasas jamás podrían llegar a 0, un nivel que aún resultaría insuficiente debido al elevado nivel de endeudamiento”. 

“Para poder empezar a solucionar en parte estos problemas, es necesario aumentar el gasto público, algo que por ejemplo en Estados Unidos no se está haciendo y que impide que alrededor de 1,5 millones de trabajadores aún estén desocupados”. 

“Esta receta parece haber sido comprendida por las economías emergentes, que ya no contraen grandes deudas en dólares, una situación que hoy, a pesar de la crisis, les permite seguir creciendo”. 

“Sin embargo, todavía, los países emergentes no pueden ser la locomotora del crecimiento mundial dentro de un panorama donde no se van a producir grandes inversiones y las políticas monetarias están agotando todas las posibilidades a su alcance para enfrentar la crisis”. 

“El panorama a nivel mundial es de una gran incertidumbre, porque a diferencia de lo que sucedió en los años 90, las inversiones en tecnología no van a resultar suficientes para dar respuestas a la crisis global”. 

La 58 convención finalizó como lo es habitual en los últimos 8 años con la presencia del máximo representante del poder ejecutivo y gran parte del gabinete nacional. La presidenta Cristina Fernandez aludió a la importancia que el recientemente fallecido ex presidente Nestor Kirchner le atribuía a la industria de la construcción como factor dinamizador de la actividad económica e hizo lugar en su discurso a la mención de la falta de crédito hipotecario atribuyendo esta carencia al default del 2002 más que a causas de origen macroeconómico. Asimismo la presidenta anunció que también se financiarán viviendas para la clase media dentro del fondo de financiamiento del bicentenario, aunque se estudiarán en cada caso para que precisamente lo que se financien sean viviendas destinadas a ese público y no casas en countries. 

La asistencia colmó la capacidad del auditorio en el cierre de la Presidenta de la Nación