viernes, 29 de octubre de 2010

Mercado Inmobiliario

Bienvenido a Reporte Inmobiliario - REAL ESTATE - BIENES RAICES


INCOGNITA

El mercado inmobiliario que viene: pros y contras

¿Cual será el contexto dentro del cual participará el mercado inmobiliario? ¿Cuales son los elementos que juegan a favor de su recuperación y cuales aquellas circunstancias que operan por el contrario de manera negativa?. Más productividad, la clave hacia delante. 

A un año de que la actividad inmobiliaria y de la construcción privada comenzara a desacelerarse producto de circunstancias internacionales potenciadas por nuestra propia realidad vernácula, el mercado parece haber dado alguna muestra de recuperación aunque el número de compraventas siga muy distante de lo que fuera por lo menos en los últimos 4 años.

Cabe entonces reflexionar acerca de si podrá recuperar el nivel de fluidez alcanzado en esos años o bien ingresó definitivamente a un nuevo ciclo dentro del cual habrá que descubrir nuevas líneas de acción y propuestas superadoras para operar en él. 
Es bien conocido por todos, que el motor movilizador de la inversión inmobiliaria y la constructiva privada de viviendas fue el ahorro privado. Mirar por tanto donde se genera disponibilidad excedente de recursos y que cuestiones motivan a esas fuentes a volcarlos a la inversión inmobiliaria y cuales variables lo desincentivan sería un ejercicio primario a realizar. 
VARIABLES A FAVOR: 

Crecimiento económico: La construcción y también la actividad inmobiliaria en general es netamente pro cíclica de la actividad económica general, se nutre de ella y la realimenta, tal cual se desprende del gráfico precedente. Existe consenso en que el año venidero el PBI, crecerá más allá de cuál sea la cifra. Una mayor disponibilidad de recursos proveniente de dicho crecimiento juega a favor del mercado inmobiliario.

Tipo de Cambio: Con una tendencia a la estabilidad o a correcciones leves del tipo de cambio como la que parece haberse instalado y la que se prevé a futuro, se disipa la competencia de la moneda estadounidense por sobre la opción inmobiliaria.

Debilidad del dólar? : fuerte déficit fiscal y emisión por paquetes de ayuda para paliar la crisis debilitaría el poder de compra del dólar generando que el inversor con equity se vuelque hacia activos tangibles.

Incertidumbres políticas: Incentiva acciones de resguardo de valor del capital, muchas de ellas orientadas hacia la compra y/o construcción de inmuebles.

Mercados financieros y de Capitales: En general no operan como opciones sustitutas a la inversión inmobiliaria para el inversor medio no sofisticado.

Rentas extras: El argentino de nivel socioeconómico medio-alto descree del valor efectivo de su jubilación futura (estatización AFJPs), recurriendo a la compra de inmuebles para obtener una renta como suplemento o ingreso principal.

Crecimiento vegetativo: cada vez más gente necesita vivienda. El déficit habitacional se amplía día a día, con fuerte necesidad de corregirse.

VARIABLES EN CONTRA: 

Inflación: los niveles de inflación actuales y que se prevén para el próximo año, superiores al dígito, provocan además de pérdida de poder de compra del salario real, tensiones hacia el alza de valores de venta vía costos y presión hacia la tasa de interés.

Incertidumbre política: opera repeliendo inversiones privadas y de fondos institucionales de escala.

Falta de Financiación: inflación, descalce de plazos y opciones de negocio de menor riesgo para la banca, siguen dificultando en el mediano plazo la accesibilidad al crédito de largo plazo y la inclusión de otros segmentos socioeconómicos como demanda concreta para compra de vivienda.

Menos proyectos: menor oferta futura de propiedades a estrenar en función de la menor cantidad de obras proyectadas.

Caída en la rentabilidad: el alza de costos a mayor ritmo que el alza de los precios de venta en desarrollos tradicionales sin diferenciación operan restringiendo su rentabilidad

Localizaciones competitivas: los valores y condiciones generales de otras plazas internacionales afines a inversores argentinos como Miami, Punta del Este y aunque en menor medida Brasil (se potenciará a futuro) operan como competencia a opciones de inversión inmobiliaria locales.

Alta presión impositiva: impuestos cruzados, nuevas normativas y nuevos elementos de control complican a desarrolladores, comercializadores y potenciales compradores de activos inmobiliarios. Tramitaciones de planos con mayores exigencias y que demandan mayor tiempo, en muchos casos por cuestiones burocrátcias, también juegan en contra para los developers.


Las variables desfavorables impactan en el tamaño del mercado y aunque pueda haber un repunte hacia el año próximo lo más probable es un periodo de menor actividad al del trienio 2006/2008, sobre todo en lo relacionado a nuevos desarrollos. Hay puntos a favor que hacen prever que la demanda no caerá aún más, manteniéndose seguramente en los niveles actuales o incluso con cierto crecimiento. Los valores de mercado demostraron hasta el momento que no ajustan automática y rápidamente hacia la baja como una lectura economicista simplista del accionar de los mercados podía hacer prever, seguramente esta variable también se seguirá manteniendo relativamente estable.
En resumen: tendremos un mercado más reducido y selectivo. Con respecto a las posibilidades de compra para los segmentos medios no se prevén cambios; esta seguirá siendo una "asignatura pendiente".



FIDEICOMISO


Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.

El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto.

Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. 

NOVEDADES IMPORTANTES EN EL COTI





    La AFIP estableció modificaciones al Régimen de Información, de Negociación, Oferta y Transferencia de Inmuebles (COTI), que tendrán vigencia desde el 1º de Noviembre de 2008. Lo hizo mediante la Resolución General N° 2.506/08.

    Los principales cambios introducidos por la norma son los siguientes:
    1.  PARA LAS INMOBILIARIAS:
    Tramitación del COTI: se incorpora la posibilidad de que el titular o condómino de bienes inmuebles, - cuando en los actos que corresponda tramitar el COTI intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria - pueda autorizarla (por escrito) para la obtención del COTI en su representación.

    La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para:
    a)  El titular o condómino de bienes inmuebles: la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del COTI entregado por la inmobiliaria, comprobante justificativo de tal situación.

    b)  La inmobiliaria: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho COTI.


    2.  PARA LOS ESCRIBANOS:

     Los escribanos deberán informar :
    a)  Cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI, si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.

    b) En aquellos supuestos en que se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad, que resulten alcanzados por la obligación de tramitar el COTI, la identidad del/los vendedor/es cedido/s o cedente/s anteriores y, en su caso, el precio de la cesiones anteriores.



    Datos Utiles



    MEC Propiedades, pretende responder a los interrogantes mas frecuentes que se formulan a la hora de realizar una operación inmobiliaria, con el objeto que esta sea una transacción segura y con las mejores oportunidades para nuestros clientes.-

    Tenga en cuanta que la compra-venta de un inmueble no es una operación que se hace todos los días y los montos de dichas operaciones son elevados, por lo que se aconseja que estas transacciones se hagan mediante depósitos o trasferencias bancarias, evitando el traslado de dinero en efectivo.-

    Sepa que estas operaciones son complejas y deben cumplir con las formalidades legales e impositivas vigentes, por lo que debe contar con el mejor asesoramiento que hagan de su operación inmobiliaria, una transacción segura.

    Para ello MEC Propiedades, cuanta con el apoyo de profesionales asociados que nos brindaran las herramientas necesarias, para hacer que nuestros servicios, sean un diferencial para nuestros clientes.-  


    ¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?
    Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio.

    ¿Qué es la Reserva de Compra?
    Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.

    ¿Cómo se paga una reserva?
    En efectivo. En el caso que el interesado quiera dejar una reserva en cheques, solo será a condición de que el mismo sea cambiado por efectivo cuando se refuerce la misma en la inmobiliaria.  Cuando se cobra en efectivo, se aclara en el dorso del recibo la numeración de cada billete (sea en pesos o dólares) y se hace firmar por el interesado y por quien toma la reserva. De esta forma el tomador queda protegido ante la presencia de billetes falsos.

    ¿Cómo manejar las contraofertas?  (Reserva con objeciones del interesado)
    En el caso de objeciones en el precio,  el interesado puede realizar una contraoferta a través de una Reserva, pero no debemos generar falsas expectativas. La contraoferta de un precio menor no debe sobrepasar el 10% de la operación. Estos porcentajes deben ser adecuados a la situación del mercado en el momento en que se esta realizando esta negociación. Cuando hay otro tipo de objeciones (cambiar un electrodoméstico, colocar algún aditamento, hacer algún arreglo, etc.) también se tomará la reserva con esa indicación. Cuando hay objeciones esta debe estar bien aclarada en el cuerpo del recibo antes de la firma del interesado lo mismo que las contraofertas de precio. El valor ofertado colocarlo en números y letras. Si hubiera otras objeciones indicarlas también en el recibo.

    ¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
    Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

    ¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
    En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

    ¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
    Normalmente se establece el precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

    Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
    Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con la Inmobiliaria que en definitiva intervendrá en la operación.

    ¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
    No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

    ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
    En general en ese momento la parte compradora entrega el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen. No existe un porcentaje fijo.

    ¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga hipotecas, embargos, etc.?
    Para ello recomendamos MEC Propiedades, solicita a sus clientes la entrega de una copia del título de propiedad para su primer estudio. Se solicitara al Registro de la Propiedad y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones.

    ¿Qué es un informe de dominio?
    Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar, para lo que contamos con el servicio de un estudio de Mensura, que ponemos a su disposición.-


    ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
    También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

    ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
    El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.


    ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra
    Venta y la Escritura?
    El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

    ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
    Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (MEC Propiedades, escribano, etc.) dada la importancia del instrumento.

    ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
    En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

    ¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
    Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

    ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
    Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

    ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
    Generalmente los gatos de escrituración se abonan en proporción a lo que determina la Ley, 70 % comprador y 30% vendedor. Pero las partes poseen la facultad de determinar dicho porcentaje.

    ¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
    Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

    ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
    Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar

    Esperamos que la información le sea de utilidad, que los consejos vertidos hagan que MEC Propiedades, su asesor inmobiliario, cumplan con sus expectativas.-