PREVENCIÓN POR OBRA VECINA

Obras: denuncia de daño temido

Cuando existe el temor de daño proveniente de un edificio u obra vecina, el Código Civil y el Código Procesal, brindan una alternativa con fines de prevención, que utilizada a tiempo, resguarda bienes y vidas. ¿Como se debe actuar en estos casos? Por Dr. Daniel Butlow 

Contraviniendo la tradición romana, y considerando que los intereses de los vecinos inmediatos a un edificio que amenazara ruina estaban garantizados por la vigilancia de la policía y por el poder concedido a las municipalidades de ordenar la reparación o demolición de los edificios ruinosos, Vélez Sarsfield legisla el artículo 1132 del Código Civil que establece que "el propietario de una heredad contigua a un edificio que amenaza ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina y tampoco exigirle que repare o haga demoler el edificio".

Eran los tiempos en los que la interpretación del derecho real de dominio se hacía en forma absoluta, llegándose incluso al extremo de permitirle al propietario desnaturalizar, degradar o destruir su propiedad (artículo 2513 derogado del Código Civil).

En 1968, la ley 17.711 impone una nueva filosofía referencial para la explotación del dominio, y aunque olvida derogar explícitamente el artículo 1132, sanciona una nueva norma legislada en el artículo 2499, segunda parte, del Código Civil que establece textualmente que "quien tema que de un edificio ó de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares". En otras palabras, una vuelta a la caución "damni infecti" del Derecho Romano de acuerdo a la ley 6 del Digesto.

Como bien lo señala el Código Civil, estamos en presencia de una denuncia común en el Derecho Penal pero extraña en el cuerpo civil, a tal punto que ha merecido una norma específica del Código Procesal denominada "denuncia de daño temido y medidas de seguridad".

El artículo 623 bis de dicho Código Procesal (texto conforme Ley 22.434) establece que " quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.

Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.

La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.

Las resoluciones que se dicten serán inapelables.

En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias".

Del análisis integral de la norma se deduce que será juez competente para acudir, en caso de conflicto, el juez civil en turno, por tratarse del fuero común.

Como se ha señalado doctrinariamente, la acción de daño temido es cautelar y tiende a evitar un daño futuro. 

El daño temido puede provenir tanto de un edificio como de otra cosa (por ejemplo, maquinaria para construcción), por lo que, obviamente, queda totalmente ampliado el concepto de ruina referido en el artículo 1646 del Código Civil. 

Resulta condición sine qua non para la procedencia de la acción que no exista intervención anterior o simultánea de autoridad administrativa por el mismo motivo. 

Esto sucede porque, como ya lo mencionaba Vélez Sarsfield en la nota al artículo 1132 del Código Civil, la ley prefiere para estos casos la intervención de la policía edilicia de la construcción y porque además el trámite administrativo es el principio más económico y veloz. 

Así, por ejemplo, el artículo 12 de la ley de procedimientos administrativa de la Ciudad de Buenos Aires (decreto reglamentario 1510/97) establece que la presunción de legitimidad y fuerza ejecutoria de los actos faculta a la Administración "a ponerlos en práctica por sus propios medios sin intervención judicial cuando deban demolerse edificios que amenacen ruina o tengan que incautarse bienes muebles peligrosos para la seguridad de las personas".

Si el juez advierte una urgencia de grave riesgo puede disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro en forma inmediata, obligándolo la ley a constituirse personalmente en el lugar y a disponer, si la urgencia no fuere manifiesta, la designación de un perito para analizar el contenido y las probabilidades de que el daño se transforme en realidad. 

La ley cierra su contenido decidiendo la inapelabilidad de la resolución del magistrado, para evitar, precisamente, que una simple denuncia se transforme en un castillo kafkiano, que en definitiva no contemple el bien jurídico protegido, que no es otro que la salud y la integridad física de bienes y personas. 

La ley permite incluso aplicar sanciones conminatorias (último párrafo del artículo 623 bis del Código Procesal) a los fines de doblegar la voluntad del infractor. 

Dr. Daniel E. Butlow

Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal. Asesor Legal Consultor del Latin American Architects

Consulte al Dr. Daniel Butlow a través del Consultorio Legal de la Comunidad – R. de Reporte Inmobiliario cliqueando aquí 

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Hipotecas e inflación

Si en nuestro país ocurriera lo que sucede en otras partes del mundo, tanto desarrollado como en vías de serlo, probablemente la inflación también aquí sería más baja. En España, en EEUU y en Chile, por tomar algunos ejemplos concretos, las familias masivamente destinan entre el 25 y el 30% de sus ingresos a pagar una cuota hipotecaria. 

Esa realidad, que es dura para muchos, especialmente en tiempos de crisis, es positiva en el largo plazo porque genera propietarios y familias con mayor patrimonio. Pero al mismo tiempo hace que la gente disponga de menos fondos para el consumo hedonista materializado usualmente en el último modelo de TV o en un celular inteligente. 

En Argentina la situación, en parte, es muy distinta. La economía crece sin parar, y eso es bueno. Los sindicatos, gracias a la inflación, tienen la excusa perfecta para lograr aumentos salariales importantes, con lo cual la gente tiene más plata en su bolsillo que puede destinar al consumo, al ahorro o a la inversión. ¿Qué se hace, en general? Se consume, se consume y se consume. Se pagan los electrodomésticos más caros del mundo en cuotas, y cuando éstas se acaban, vuelta a consumir. La presión compradora es permanente. La alta inflación desincentiva el ahorro, y la falta de créditos hipotecarios hace que comprar una vivienda sea inaccesible porque hay que pagarla de contado y para la clase media, eso es imposible. 

La consecuencia es obvia: si un empleado tiene más plata en su bolsillo gracias al aumento que le consiguió su sindicato, nuevamente consume. Los diarios son la prueba más palpable de una realidad que las estadísticas también acreditan: hay un enorme incentivo a consumir y hay un mercado que responde. Ello no necesariamente debería ser inflacionario, pero en nuestra realidad sí lo es. Sucede que las empresas no invierten para abaratar sus productos y ser más competitivas, en parte por la incertidumbre respecto del largo plazo, en parte porque no hay financiamiento, y en parte porque no lo necesitan ya que las barreras a la importación les dan la protección que necesitan para ganar plata sin necesidad de ser más productivas ni eficientes. De modo que cuando la demanda presiona, suben los precios y regulan así sus ventas. Y la demanda sigue presionando, recalentada, fogueada desde el gobierno, especulando con que una familia con celular nuevo, es una familia feliz que vota al gobierno. 

Uno puede debatir y disentir filosóficamente si eso está bien o no. Y las urnas darán su veredicto en breve. Pero que esta inflación (que es récord mundial), es insostenible en el tiempo, no es algo debatible ni opinable. Es así y debe combatirse. Y una forma de hacerlo sería enfriar el consumo, para lo cual hay varias maneras. Reducir los subsidios a los servicios públicos sería una forma, aunque políticamente complicada. La nuestra, la delsector inmobiliario, sería naturalmente más digerible. Si la gente tuviera anclado el 30% de sus ingresos en el pago a largo plazo de una cuota hipotecaria, el dinero disponible para el consumo hedónico caería en picada. Y la posibilidad de salir a comprar un televisor nuevo por año, una vez pagado el plan de cuotas del anterior, también. Hay que aclarar que si bien la demanda de viviendas puede ser también inflacionaria, la oferta hipotecaria, cuando existe, en gran parte va destinada a viviendas usadas, de manera que muchas adquisiciones no generan la necesidad de construir. 

Lo cierto es que si los diarios se llenaran de avisos de emprendimientos inmobiliarios en vez de publicidades de electrodomésticos, y si la gente ahorrara a largo plazo en su casa propia en vez de gastarse la plata en celulares, la inflación tendería a bajar. No por una caída voluntaria del consumo, sino porque habría menos fondos para hacerlo en el bolsillo de la gente. Quien tiene que pagar su hipoteca durante veinte años, y pone en juego su propia casa, tiende a tener un comportamiento financiero más responsable, y menos consumista. 

En los países que antes mencionamos, todas las familias tienen hipotecas para pagar, y aquí virtualmente nadie. Esa diferencia no es menor. Es claro que, lamentablemente, implantar un sistema de hipotecas en Argentina, con alta inflación, es muy difícil. Pero no hacerlo es peor. Hay que buscarle la vuelta políticamente a que vuelva este tipo de créditos, y lograr además que la gente los tome. Los que venden televisores, celulares o incluso automóviles, protestarán. Pero a la larga la gente lo agradecerá. Una casa propia es algo más valioso que un electrodoméstico de última generación, no tanto por el monto, sino por su valor profundo, que va más allá de lo material, y la gente no es tonta, lo sabe. 

Es evidente que hay muchos y obvios obstáculos para lograrlo: no hay fondeo a largo plazo, ni posibilidad de pactar tasas reales positivas a 20 años con esta inflación sin indexar (que está prohibido). Pero si se le encontrara la vuelta, y hay varias ideas planteadas por especialistas, las ventajas serían muy claras. Se podrían hacer hipotecas ajustadas por algún índice que refleje la variación salarial, como ocurre en casi todos los países, o se podrían otorgar préstamos con tasas subsidiadas. Luego habría que conseguir que la gente se animara a endeudarse. Pero una vez logrado eso, los beneficios sociales serían muy claros. No solo porque se reemplazaría el consumismo por el ahorro en la vivienda propia, sino también porque se estaría ayudando a bajar la inflación al enfriar el consumo mediante una herramienta políticamente correcta. El gobierno debería verlo y los candidatos a sucederlo, también. 

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar 


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 26 de mayo de 2011

LOS ALQUILERES ESCALONADOS.

Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.). 

Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa. 

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal: 

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres. 

Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa. 

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar. 

 LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE. 

Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica: 

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años; 

b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar. 

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino. 

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda. 

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado. 

Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS
TE:             4315-0135      
estudioabattirocca@fibertel.com.ar 

                                                                                                                                                                                        

Buenos Aires Real Estate: Lejos de la euforia

Durante el primer cuatrimestre del año la cantidad de compraventas aumentó sólo un 2,72 % con relación a igual período del año anterior. En los primeros tres meses del 2011 los permisos de edificación presentados alcanzan casi el 50 % de los registrados durante todo el año 2010. Lo que sucedió en el mercado durante el primer tramo del año. 

Durante el primer tercio del corriente año la dinámica del mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires no evidencia grandes novedades. La dependencia de una demanda concentrada en el segmento socioeconómico AB ante la falta de un horizonte viable para extenderla parece haber establecido un límite o techo a la actividad. 

Esta situación se manifiesta tanto en el número de escrituras traslativas de dominio que se realizan en la ciudad, indicador fiel de la dinámica de compraventa inmobiliaria, como también en los metros cuadrados que en forma de distintos proyectos de arquitectura se presentan ante las dependencias de Obras Particulares del GCBA los cuales ponen de manifiesto la vocación de llevar adelante nuevos desarrollos inmobiliarios en la ciudad y anticipan la evolución de la oferta futura y la adecuada reposición o aumento del déficit del stock existente. 

En los primeros cuatro meses del año se registraron 702 compraventas más que en el mismo lapso del 2010. Así las 26.530 escrituras que se inscribieron entre enero y abril de este 2011 en la Capital Federal representan un incremento del 2,72 % con respecto a las 25.828 que habían sido registradas durante el primer cuatrimestre del año anterior. 

El leve porcentual de aumento de operaciones refleja más una tendencia hacia la estabilidad que la apertura hacia un escenario inmobiliario que aspire a competir con los mejores años de la década. 

Los casi 618.000 m2 en proyectos de obra nueva que se registraron entre enero y marzo de este 2011 representan una recuperación importante con respecto a la notoria caída que se había experimentado durante el año pasado. En una cuarta parte del año ya se alcanzó casi la mitad de superficie que por todo concepto se había registrado durante el 2010, que cerró con la magra performance de sólo 1.296.353 m2. 

Sin embargo la distribución de los metros cuadrados que se proyectan construir sigue sin cambiar de rumbo, acrecentando las diferencias entre los distintos barrios de la ciudad. Palermo continua siendo el bastión inmobiliario de la ciudad. No en vano esta situación pretende ser utilizada en publicidades bautizando con el nombre de este singular barrio porteño a zonas que quedan fuera de su verdadera delimitación geográfica. 

Así, los 83.509 m2 en construcciones nuevas dentro de las calles del barrio de Palermo representan el 13,5 % del total de superficie que con el mismo fin se registran para toda la ciudad. 

El “top five” de barrios donde más se elige construir en la ciudad se completa con Villa Urquiza, Belgrano, Caballito y Nuñez. Estos 5 enclaves que encabezan el ranking de construcción durante este primer trimestre del año reúnen en conjunto más del 45 % del volumen de obra de la ciudad. Mientras tanto, al sur del corredor de las avenidas San Juan y Directorio, en los 7 barrios que allí se localizan sólo se registraron planos por 24.056 m2 de obra nueva un 3,89 % del metraje total, menos de la tercera parte de lo que se planea construir sólo en Palermo y casi un 25 % por debajo de la superficie registrada en el barrio de Nuñez.

Leer informe anterior sobre el tema: “Fuerte caída de la oferta futura de vivienda” 

ACTUALIZACIÓN DEL C.O.T.I.

BOLETÍN OFICIAL

Administración Federal de Ingresos Públicos
IMPUESTOS
Resolución General 3101
Procedimiento. Negociación, oferta y transferencia de bienes inmuebles. Régimen de información. Resolución General Nº 2371, sus modificatorias y complementarias. Su modificación.
Bs. As., 9/5/2011

VISTO las Actuación SIGEA Nº 10056-1305-2010 del Registro de esta Administración Federal, y
CONSIDERANDO:
Que mediante la Resolución General Nº 2371, sus modificatorias y complementarias, se
implementó un régimen de información respecto de la negociación, oferta o transferencia
a título oneroso de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir,
cualquiera sea su forma de instrumentación, ubicados en el país.
Que razones operativas hacen necesario precisar determinados aspectos, así como elevar
el monto a partir del cual los sujetos incluidos se encuentran obligados a obtener el ‘Código 
de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI).
Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Fiscalización, de Servicios al Contribuyente y,
de Sistemas y Telecomunicaciones, y la Dirección General Impositiva.
Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el Artículo 103 de la
Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones, y por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 del 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.
Por ello,
EL ADMINISTRADOR FEDERAL
DE LA ADMINISTRACION FEDERAL
DE INGRESOS PUBLICOS
RESUELVE:
Artículo 1º — Modificase la Resolución General Nº 2371, sus modificatorias y complementarias, en la forma que se indica a continuación:
1. Sustitúyese el Artículo 3º, por el siguiente:
“ARTICULO 3º.- Los sujetos incluidos en el Artículo 1º, en adelante ‘titular o condómino de bienes inmuebles’, se encuentran obligados a obtener el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’
(COTI), cuyo modelo se consigna en el Anexo II de la presente, con carácter previo a la ocurrencia de
alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, sea cual fuera su forma de instrumentación,
cuando el precio consignado en alguno de los actos aludidos o la base imponible fijada a los efectos del
pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate —cualquiera de dichos valores—,
resulte igual o superior a SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000.-) (3.1.).
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de la parte indivisa de un bien inmueble, la
obligación de obtener el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) se configurará cuando
el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la
base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del
impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor
fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a la suma indicada en el párrafo precedente.
La solicitud del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) se efectuará individualmente por cada bien inmueble o por uno de ellos (3.2.), a cuyos fines deberán suministrarse los
datos que se detallan en el Anexo III.
En los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles que se realicen en
conjunto —vgr. bienes inmuebles rurales, bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de prehorizontalidad que incluyan unidades complementarias (3.3.), bienes inmuebles que
se transfieran conjuntamente con acciones o cualquier otro título representativo de superficies comunes (3.4.), transferencia de un conjunto de inmuebles rurales o urbanos que resulten contiguos o
no—, la obligación establecida en el primer párrafo queda configurada cuando el precio consignado
o la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares
y/o del impuesto de sellos que graven su transmisión o el valor fiscal vigente del bien inmueble,
considerado en su conjunto, resulte igual o superior al monto indicado en el mismo (3.5.).
En caso de tratarse de operaciones de ‘leasing’ inmobiliario, el valor de oferta, negociación o
transferencia a considerar, a los efectos previstos en el primer párrafo, resultará de la sumatoria de
los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la
opción de compra, debiendo solicitarse el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI)
al momento de efectuarse la transferencia.”.
2. Sustitúyese el Artículo 6º, por el siguiente:
“ARTICULO 6º.- A los efectos de solicitar el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’
(COTI), el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’ deberá comunicar, a esta Administración Federal, los datos consignados en los incisos a), b), c), d) y e) del Anexo III, de acuerdo con los siguientes
procedimientos:
a) A través de ‘Internet’, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la ‘Clave
Fiscal’ al sitio ‘web’ de este Organismo (http://www.afip.gob.ar), conforme al procedimiento dispuesto por las Resoluciones Generales Nº 1345 y Nº 2239 y sus respectivas modificatorias y complementarias, en la opción ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) del servicio
‘Transferencia de inmuebles’.
El sistema informático emitirá como constancia el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI), el que podrá imprimirse utilizando la opción respectiva disponible en el mencionado
sitio ‘web’.
Cuando en los actos detallados en el Artículo 3º intervenga un sujeto empadronado —de acuerdo con lo establecido por la Resolución General Nº 2820 y su modificación—, como inmobiliaria
(6.1.), en adelante ‘inmobiliaria’, el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’ podrá autorizarlo para
la obtención del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) en su representación.
A tal efecto el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’ deberá documentar por escrito dicha
autorización en la que constarán, de corresponder, los datos previstos en los incisos a), b), c) y d)
del Anexo III de la presente.
La tramitación del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) efectuada en estas
condiciones implicará para:
1. El ‘titular o condómino de bienes inmuebles’: la excepción de dar cumplimiento a la obligación
prevista por el Artículo 3º, constituyendo el ejemplar impreso del ‘Código de oferta de transferencia
de inmuebles’ (COTI) entregado por la ‘inmobiliaria’, comprobante justificativo de tal situación.
2. La ‘inmobiliaria’: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI).
b) Unicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado en el inciso anterior, mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de esta Administración
Federal, quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante. De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este Organismo informará la
identificación del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) al solicitante, quien podrá
imprimirlo ingresando con la ‘Clave Fiscal’ al sitio ‘web’ de este Organismo (http://www.afip.gob.ar).
Asimismo, ‘el titular o condómino de bienes inmuebles’, que hubiera solicitado el ‘Código de oferta
de transferencia de inmuebles’ (COTI), podrá, a través de este medio, efectuar la modificación de los
datos a los que se refieren los incisos c) y e) del Anexo III y, de corresponder, comunicar el desistimiento al que alude el Artículo 12 de la presente.
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el ‘Código de oferta
de transferencia de inmuebles’ (COTI) sólo podrá solicitarse a través del procedimiento indicado en
el inciso a) precedente.’.
3. Sustitúyese en el Artículo 7º la expresión ‘...establecido por la Resolución General Nº 2168 y
su modificación-...’, por la expresión ‘...establecido por la Resolución General Nº 2820 y su modificación-...’.
4. Incorpórase como inciso f) en la nota (1.2.) del Anexo I de NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS
DE TEXTOS LEGALES, el siguiente:
‘f) Las transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir efectuadas a título de fiducia y aquellas resultantes de acciones declarativas, subdivisiones y similares.’.
5. Sustitúyese la nota (3.5.) del Anexo I de NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES, por la siguiente:
‘(3.5.) Tratándose de la negociación, oferta o transferencia en conjunto de bienes que posean
identificación catastral individual, deberá obtenerse un ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) por uno de ellos, con prescindencia que alguno supere los parámetros fijados en el
primer párrafo del Artículo 3º.
En estos casos, se informarán los datos previstos en los incisos c), f) y h) del Anexo III, como la
resultante de la sumatoria del precio consignado en los actos de negociación, oferta o transferencia,
superficie, o las bases imponibles fijadas a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o
tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven su transmisión o los valores fiscales, respectivamente.
Para el caso de:
a) Bienes inmuebles rurales —incluidos subrurales—: se informará en relación con los datos
enumerados en los incisos g) e i) del Anexo III, el correspondiente al de mayor superficie. En caso de
superficies iguales, se deberá informar uno de ellos.
b) Resto de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir: en lo concerniente a los datos enunciados en los incisos g) e i) del citado anexo, se informarán los datos correspondientes al bien inmueble principal.’.
6. Sustitúyense las notas (6.1.) y (7.1.) del Anexo I de NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES, por las siguientes:
‘(6.1.) (7.1.) Sujetos comprendidos en el Artículo 1º de la Resolución General Nº 2820 y su modificación, que efectúan las operaciones indicadas en el inciso a) del Artículo 2º de la citada resolución
general, que hayan cumplido con la obligación de empadronamiento.’”.
7. Elimínase el Anexo VI.
Art. 2º — Las disposiciones establecidas en la presente entrarán en vigencia a partir del primer
día del mes inmediato posterior al de su publicación en el Boletín Oficial, inclusive.
Art. 3º — Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.
— Ricardo Echegaray

Red social on-line inmobiliaria

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Además, también existe una categoría exclusiva para debates de temas puntuales. El usuario podrá interactuar entre los temas que ya se hallan activos o bien crear una nueva categoría que le interese.

Cada usuario podrá editar su perfil, cargar una foto como identificación y habilitar ante que acciones quiere que el sistema le comunique a su mail alguna novedad de la comunidad.

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Martilleros quilmeños desestiman que los alquileres aumentaran 44 por ciento 

Para los referentes del sector, las subas en los precios de los alquileres se ubicaron entre el 20 y el 25 por ciento, con excepción de zonas de exclusividad. Sin embargo, admitieron que se sumaron las alzas en expensas y tasas municipales. 

Tras la publicación de un informe realizado por el portal especializado Reporte Inmobiliario , respecto al alza del 30 por ciento en promedio para los alquileres en la provincia de Buenos Aires, y con una cifra de incremento del 44 por ciento para Quilmes, en los mismos últimos doce meses, los martilleros salieron a bajar el tono a los datos difundidos. 

Si bien las consideración mostraron que las subas fueron variables, de acuerdo a la zona del distrito que se tome como referencia, coincidieron en que las alzas tuvieron un promedio de entre el 20 y el 25 por ciento en la zona céntrica de Quilmes. 

Claro que hubo excepciones, para el caso de áreas de exclusividad, como los desarrollos inmobiliarios que se dieron en torno a la Plaza Conesa, y donde los referentes consultados admitieron que allí el aumento de precios fue mayor a los parámetros generales del distrito.