Nueva Ley de Inembargabilidad en
Provincia de Bs As
Fue recientemente sancionada por
el Senado de la Provincia de Bs As y promulgada por el Ejecutivo la ley que
declara “inembargables e inejecutables” los inmuebles destinados a “vivienda
permanente”. Este beneficio es ahora automático. Detalles de la Ley y modelo de
renuncia al beneficio. Por los Dres. Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h).
RESEÑA. El vigor de las fianzas
de personas físicas domiciliadas en la Prov. de Bs. As. con única vivienda y de
ocupación permanente, ha quedado supeditado en cuanto a estas fincas, a la
renuncia del fiador y su conviviente al beneficio universal (bonaerense) de
inembagabilidad e inejecutabilidad sobre ese inmueble, hecho que ante diversas
interpretaciones jurisprudenciales posibles y, dada la falta de reglamentación,
puede tornar ilusorias las posibilidades de algunos locadores de resarcir sus
acreencias por deudas locativas garantizadas con esos bienes de los individuos
amparados. Hay varios e intrincados requisitos por cumplir para tornar eficaces
estas fianzas. Aquí nuestros autores desarrollan el tema y tratan de aclarar
los segmentos confusos de la nueva ley y fieles a su practicidad, ofrecen
también un modelo de renuncia al beneficio.
RECIENTE SANCIÓN
Fue recientemente sancionada
(29/11/2012) por el Senado de la Provincia de Buenos Aires y promulgada por el
Ejecutivo por Dec. 1622/12 del 28/12/2012 y publicada el 8/1/2013 (BOPBA
26.984- Suplemento), la ley que declara "inembargables e
inejecutables" los inmuebles destinados a “vivienda permanente”
(continuidad), pertenecientes a personas físicas que carezcan de otros.
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Esta nueva norma afectará sólo a
las fincas (propiedades inmueble) ubicadas en la Provincia de Buenos Aires,
aunque abarcará la universalidad de las relaciones jurídicas en cuanto a su
garantización por el patrimonio de los obligados que gozaren del beneficio.
INEMBARGABILIDAD E
INEJECUTABILIDAD
Ambos institutos (inembargo e
inejecución) son aplicables sólo a inmuebles ubicados físicamente en la
Provincia de Buenos Aires, aunque por actos jurídicos del titular dominial
perfeccionados en cualesquier otros lugares, sea en la república o el
extranjero. Contra el inmueble del sujeto amparado serán ineficaces tanto el
embargo (medida precautoria), como la ejecución judicial que finalizaría con el
remate (subasta) de la finca.
VIVIENDA ÚNICA, ACTIVIDAD
ECONÓMICA Y PROPORCIONALIDAD
Implica el requerirse que sea
“vivienda única”, exigir al propietario titular del beneficio o su familia que
deban habitar el bien y pernoctar allí cotidianamente (vivir allí). Lógicamente
no envolverá para el beneficiario cambiar su rutina de vida, ni privarse de
viajes, vacaciones o veraneos, tampoco impediría que el titular y/o sus
convivientes desarrollen en la finca algunas actividades productivas o
artesanales, sin que desvirtúen el destino principal de vivienda. Por otra
parte se exige que el inmueble guarde una relativa y "razonable
proporción" entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, requisito
que excluye a grupos familiares reducidos u ocupantes únicos que habiten fincas
de tamaños mayores o que sean lujosas o suntuarias, ya que en estos casos el
privilegio no se tipificaría, aunque aún no está reglamentado quién será el
calificador por parte de la autoridad pública.
DIFERENCIA CON EL “BIEN DE
FAMILIA”. PROYECTO CIVIL Y COMERCIAL
A diferencia del instituto del
“bien de familia” (ley nacional 14.394), que es de alcance nacional, pero
requiere de gestiones y trámites para su afectación, este beneficio de
inembargabilidad es ahora automático (desde que se promulgó esta ley), por
tanto los beneficiarios no deberán cumplir trámite alguno para lograr gozar sus
beneficios. Destacamos que para el régimen de “bien de familia” no hay
actualmente limitaciones en cuanto a la valuación, suntuosidad, ocupación o
destino de la finca (propiedad inmueble) y sólo se exige singularidad en la
afectación (una sola finca), pudiendo tratarse también de una unidad productiva
urbana o rural y además ofrece beneficios en cuanto a la sucesión hereditaria,
limitando los gastos sucesorios de la finca afectada (art. 3º, ley 14.394).
Como otra forma de la protección
de la vivienda familiar en el Proyecto de Código Civil y Comercial, art. 456,
se dispone que no puede ser ejecutada por deudas posteriores a celebrado el
matrimonio, salvo que hayan sido contraídas por ambos cónyuges juntamente o por
uno asintiendo el otro (ver infra “XIII. -“).
PÉRDIDA DEL BENEFICIO
La nueva norma prevé que el
beneficio podrá perderse en casos de expresa renuncia de los propietarios o
cuando el inmueble incumpla el requisito del destino o no sea "vivienda
única y de ocupación permanente”, sin que aparentemente sea necesaria una
expresa declaración judicial al efecto de exclusión de la gracia. También
cuando sea objeto de locación o leasing e inclusive comodato.
FACULTAD DE RENUNCIA
Como la nueva disposición no es
de orden público (ley supletoria), retienen la facultad de ser expresamente
renunciada los titulares del derecho, acto que quizás sea en muchas
oportunidades ejercido por quienes tuvieren necesidad de afianzar para encarar
algún emprendimiento. La renuncia sólo podrá plasmarse en documento escrito y
con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y
completa sobre el alcance del acto, aunque todavía no están definidos
claramente los requisitos y si basta formularla en documento privado con firma
cerificada por notario, cuestión que se aclarará cuando esta ley sea
reglamentada, pero mientras tanto hasta que esto ocurra y por razones de
practicidad y descarte de la burocracia, consideramos que si bien el escribano
no es “autoridad pública”, es un fedatario hábil para este acto. En caso que el
renunciante fuese casado o viviere en concubinato o simplemente conviviere, se
requerirá el consentimiento del cónyuge, concubino o conviviente.
Por efecto de la renuncia, los
titulares beneficiarios podrían afianzar cualesquier tipo de obligaciones,
afectando sus fincas (propiedades inmueble) para garantizar el cumplimiento de
sus compromisos jurídicos consensuales.
INOPONIBILIDAD CONTRA ALGUNAS
OBLIGACIONES O DEUDAS
Esta garantía o privilegio de
inejecutabilidad e inembargabilidad no será absoluta ya que sí caerá ante
deudas originadas en obligaciones alimentarias derivadas del parentesco; precio
de venta, construcción y mejoras de la propia finca, incluyendo mano de obra y
materiales; impuestos, tasas, contribuciones (provinciales o municipales) y
expensas de la propiedad horizontal o de condominios, que gravaren directamente
la vivienda u obligaciones asumidas con garantía real sobre el propio inmueble
que da lugar al beneficio, tales la hipoteca o anticresis.
VIGENCIA E IRRETROACTIVIDAD
Como esta norma no explicita su
vigencia retroactiva, carecerá de efectos sobre las obligaciones precontraídas
por sus beneficiarios, ya que tales obligaciones serían de fecha anterior a
cuando se vigorizó esta norma. Es importante resaltar cuanto dispone el Código
Civil al respecto en su art. 1º, inc. 3ro. “A partir de su entrada en vigencia,
las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones
jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público,
salvo disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley en
ningún caso podrá afectar derechos amparados por garantías constitucionales. A
los contratos en curso de ejecución no son aplicables las nuevas leyes
supletorias.”.
RECAUDOS ADICIONALES ANTE LA
AMBIGÜEDAD NORMATIVA
A partir de ahora será difícil
poder dilucidar cual persona física titular de fincas tipo vivienda en la
provincia bonaerense responderá con ellas ante la falencia del un inquilino.
Podrá pensarse en alguien que tenga más de una finca residencial, pero resulta
que cuando por cualesquiera causas legales perdiera las demás y quedare con una
sola (reuniendo los requisitos), ya estaría automáticamente amparado por esta
nueva ley.
Por otra parte no está
contemplado un registro de inmuebles inembargables, dada la universalidad
provincial de la norma, hecho que agrava la incertidumbre sobre la habilidad de
garantización del afianzante.
Hay requisitos que todavía no
están suficientemente reglamentados tal como cuál será el parámetro para
“guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el
grupo familiar” y en principio no causarían efectos algunos las declaraciones
que pudieran hacer sobre esos hechos, privadamente aunque documentadas, el
fiador o el afianzado.
Será muy difícil poder establecer
a la hora de requerir el consentimiento del conviviente co familiar que
corresponda, puesto que el beneficiario puede estar casado y estar en
concubinato o convivir con una tercera persona.
Ante la especificidad de la
renuncia y el alcance de los beneficios o protección que otorga, no
vislumbramos eficaz que pueda provocar la inaplicabilidad de la nueva norma el
hecho que el fiador haya declarado contractualmente no residir en la Provincia
de Buenos Aires o no estar alcanzado por los beneficios de la ley o ser titular
de otros inmuebles de vivienda.
Creemos que ante las mínimas
dudas sobre alcanzarle el beneficio de la norma en comentario, debería
requerírsele al fiador la renuncia a la inembargabilidad de su casa habitación
y con el consentimiento del conviviente o familiar que corresponda.
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr.
Ival Rocca (h)
Estudio Abatti & Rocca
www.abatti-rocca-abog.com.ar
Copyright de los autores, Enero
de 2013
