martes, 27 de diciembre de 2011

Dólar, precios e inversión inmobiliaria en Argentina

En función de la composición de la demanda inmobiliaria que caracteriza al mercado argentino el dólar oficio como única unidad de cuenta y medio de pago. Los valores de los inmuebles medidos en pesos, salvo alguna rara excepción, nunca bajaron. El tipo de cambio fue siempre la variable de ajuste.

La recuperación del mercado inmobiliario en Argentina luego de la debacle del 2001/2002 y la sostenida actividad de compraventas y de construcción de los últimos años obedece fundamentalmente a un proceso de crecimiento económico que genera excedentes concentrados en combinación con un sistema político que provoca desconfianza. Quienes cuentan así con altos ingresos y capacidad de ahorro compran inmuebles o pagan cuotas de fideicomisos u obras al costo para vencer el fantasma de la incertidumbre.

Altas tasas de interés en combinación con una tendencia socio cultural más enraizada durante los últimos años hacia el hedonismo y la satisfacción de corto plazo que brinda el consumo, excluye del mercado de compra de su primera vivienda a los sectores medios y bajos de la población.

En pocas palabras la construcción privada de viviendas y la compra de las mismas tiene casi un protagonista excluyente: EL INVERSOR CON CAPITAL PROPIO.

Una demanda que actúa prescindente de financiación hipotecaria de largo plazo proclive a la inversión en inmuebles frente a la falta de otras alternativas de inversión, así como puede jugar a favor del sostenimiento de la actividad, puede también operar en forma contraria cuando se tiene tanta dependencia de su sólo accionar.

Se dice que el inversor tiene el apetito de un león, la memoria de un elefante y el temor de una gacela. Mientras que pueda hacerle provecho actúa, en la medida que advierte la posibilidad de que se repita una situación desfavorable vivida con anterioridad se retrae y, si percibe una situación de riesgo huye.

Bajo esta mecánica de acción resulta lógico el cimbronazo sufrido en el mercado desde noviembre pasado a partir de las regulaciones impuestas para la adquisión de dólares en un mercado que reconoce como único medio de cambio y unidad de cuenta al dólar habida cuenta del rol que mayoritariamente han tomado los inmuebles al ser tomados más como bienes de cambio que como bienes de uso.

Sin embargo y más alla de las complicaciones del último tramo del año, termina un 2011 que en líneas generales mantuvo un aceptable nivel de actividad de compraventas, comparable e incluso algunos puntos por encima del año anterior. Así la cantidad de escrituras traslativas de dominio entre enero y noviembre del 2011 con respecto a las del mismo período del año anterior se incrementaron en un 4,36 %.











En el próximo año 2012, persistirán algunas constantes que se arrastran desde casi una década en el mercado inmobiliario que convivirán con nuevas variables a tener en cuenta cuyo impacto será solo medible con el trascurso de los días pero que a priori no parece que vayan a pasar desapercibidas.
Entre las cuestiones que operan en sentido favorable para el accionar del mercado debe apuntarse a la cabeza la continuidad del crecimiento económico. Si bien el mismo según las proyecciones económicas será menor que el de los mejores años de la década ya que se ubicaría entre un 3,5 % y un 5 % en los pronósticos más optimistas, sigue siendo una buena tasa de crecimiento. Como mencionábamos al comienzo de este informe, parte de los excendentes concentrados fruto del crecimiento económico seguirán volcándose a la inversión en inmuebles.

La volatilidad de los mercados financieros opera también en favor de la percepción de mayor estabilidad de largo plazo que ofrece la inversión en real estate.

Fenómenos reiterados como la inflación y la ausencia de crédito hipotecario, a los que habrá que adicionarle las regulaciones para la compra de dólares y la anulación de los subsidios con su contrapartida en un mayor gasto en sectores productivos y hogares, y el fortalecimiento del dólar a nivel internacional y local, aparecen como los escollos más salientes que se interponen en el camino del mercado inmobiliario para el próximo 2012, cuyo derrotero real comenzará a hacerse evidente para abril próximo.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, lunes 19 de diciembre de 2011

viernes, 25 de noviembre de 2011

Autorización “EN EXCLUSIVA” único sistema “PROFESIONAL” para la venta inmobiliaria

Alfredo Tortorella
Autor del libro
Venta Inmobiliaria Profesional  Autor: Dr.  Alfredo  Tortorella  

Imprescindible es insistir, sobre las ventajas del sistema de EXCLUSIVIDAD, especialmente para aquellos países o mercados (¿perversos?),  donde aún no está implantado y/o aceptado pacíficamente.

A mi criterio: ¡es el  ÚNICO sistema “Profesional”!

¿Por qué hay Mercados que aún se resisten?:  “mea culpa”

En primer lugar, corresponde preguntarnos: ¿por qué un comitente (propietario actual) decide encargarle la gestión comercial (venta o locación) a  3 o 4  (o más) inmobiliarias simultáneamente?

Adelantaré la única (y dolorosa) respuesta: la poca confianza que aún tiene un comitente medio en la seriedad o Profesionalismo de esas  3 o 4  Inmobiliarias!

Es decir, hemos sido nosotros, con nuestro accionar -muchas veces irresponsable- quienes hemos colaborado en forjar ese duro prejuicio. Esa calificación denigrante es obra de nuestro propio proceder desprolijo: nosotros somos el enemigo!
Por eso, el comitente (vendedor o locador) cree que, abriendo el abanico o ensanchando su radio de acción, tendrá mayores y mejores opciones (la “suerte” estará más cerca).

No sucede lo mismo con otros Profesionales: a nadie sensato se le ocurre encomendar el tratamiento de una  única caries  a  3 o 4 odontólogos simultáneamente... o un parto a 5 ginecólogos!... Ese tratamiento muy diferente, implica un abismo en el nivel de confianza…! Y eso se debe a que nuestro proceder suele presentar un débil “TALÓN DE AQUILES”, a saber:

Cuando le pedimos al comitente una autorización  “EN  EXCLUSIVA” debemos, como contrapartida, ofrecerle la firme actitud de COMPARTIR SIEMPRE el negocio y con todos los colegas. Ése es el principal compromiso que debemos cumplir, religiosamente!

Porque la principal razón que fundamenta la habitual negativa del cliente está en que, muchos inmobiliarios guardan “celosamente en su caja fuerte” la carta de autorización en exclusiva y se sientan a esperar plácidamente que les caiga del cielo el interesado en comprarlo. Y van paladeando de antemano, el suculento cobro de las “dos” comisiones u honorarios (de ambas partes contratantes). Esta es una actitud de soberbia, que encierra un gran y estéril egoísmo y que luego nos ocasiona problemas!...

Y todo como consecuencia de haber perjudicado al principal actor: nuestro cliente!

Esto es lo que se llama comúnmente: trabajar como el “perro del hortelano”: “no come, ni deja comer”

! Así, no hacen nada bueno a favor del comitente, más bien que lo tienen de rehén… y le hacen perder tiempo y plata! Y ésa es nuestra conducta contraproducente e irresponsable!

Esta MALA PRAXIS (lamentablemente generalizada) es la razón principal  por la cual, la mayoría de los comitentes aún se niegan a otorgarnos  su  autorización  en un régimen  de  EXCLUSIVIDAD…!

No es necesario aburrir con ejemplos, para ilustrar la serie de perjuicios que causan al comitente los inmobiliarios que actúan con esta actitud miope e irrespetuosa!
Basta con mencionar una: LA  PÉRDIDA DE  TIEMPO: postergación o cancelación de sus planes, porque a veces, la tardanza los vuelve irrealizables… ¿De esta manera es que “colaboramos” con resolverle los problemas a nuestros clientes?... ¿Se puede llamar a esto un “involucramiento profesional, en pos de la excelencia?... ¿Y es por este tipo de actitudes que pretendemos cobrar  honorarios?... Realmente, ¿los merecemos?

Claro que, compartiendo negocios, se corre sin duda el riesgo de perder por el camino “media comisión”!... Pero ganaré otras cosas más valiosas aún (al menos en el largo plazo): eficacia y prestigio (frente a mi comitente) y además construiré una red de relaciones fértiles (frente a mis colegas): “hoy por ti, mañana por mí”…!
Y siempre es mejor hacer 10 negocios compartidos, que 3 o 4 en los que sólo intervengamos nosotros (percibiendo los honorarios de ambas “puntas”)!

No se trata pues, de compartir por razones de generosidad altruista, sino por serias razones de conveniencia comercial: eficacia,  efectividad… y prestigio!

Mientras no comprendamos esto y no actuemos para erradicar esa actitud de egoísmo y mezquindad (que se vuelve contra nosotros como un duro boomerang),  tendremos un FRÁGIL TALÓN DE AQUILES… y así seguiremos condenados a que, lógica y merecidamente: NO CONFÍEN EN NOSOTROS!...  Y será por “mea-culpa” !

En cambio, si logramos el consenso (entre nuestros Colegas) de elegir este sistema como intrínsecamente bueno,  debemos luchar fervientemente por implantarlo, ya que es el único profesional,  y  aporta  múltiples beneficios…Y  PARA  TODAS  LAS  PARTES (“win-win” o “ganar-ganar”)!

Apostemos y amplifiquemos, entonces,  el abanico real de oportunidades ventajosas!
Y sobre la eficacia se construye la buena reputación, ya que el prestigio sólo es atribuido a quien “CUMPLE CON LO QUE PROMETE”… Ése es el resultado merecido que augura un futuro mejor: el Genuino Profesionalismo, el que nos aporta también dignidad… y no sólo rentabilidad!

Defender la bandera de la  EXCLUSIVIDAD es una tarea ardua y quijotesca, en los mercados en que aún navega el CAOS…

Para cambiar las malas costumbres enquistadas, no alcanza con buenos argumentos, sino que se requiere de una gran difusión (amplificación).

Primero entre los colegas (hasta lograr su consenso) y luego, hacia la masa de consumidores (Mercado).

En tal sentido,  debemos hablar un lenguaje claro e inteligible (contundente) para que los consumidores puedan apreciar y valorar estas múltiples ventajas y beneficios.
Esa tarea “focalizada hacia la claridad y transparencia” es muy esencial… pero si la hacemos bien, traerá excelentes beneficios, multiplicados!

Elenco de múltiples ventajas y beneficios del sistema “EXCLUSIVO”, tanto para la Inmobiliaria, como para el Propietario-Comitente

En el libro Venta Inmobiliaria Profesional (páginas 244 a 247), desarrollo más de  una docena  de ventajas y beneficios para la Inmobiliaria y una VEINTENA PARA EL  PROPIETARIO-COMITENTE… los cuales pueden y deben convertirse en fuertes argumentos para su seducción.   Por obvias razones de espacio, no puedo resumirlos aquí,  por lo que me remito a su lectura directa.

La exclusividad, es “mutuamente conveniente”, por múltiples razones.   Es importante que, el comitente, sienta que nosotros también lo tratamos en forma “exclusiva”, ya sea por la calidad, como por la cantidad de nuestros servicios.  En otras palabras, debemos darle un trato de  “cliente pura sangre”… o “5 estrellas”.

Entonces, desde las primeras instancias, le tenemos que hacer ver al comitente que es mejor para él que me otorgue la autorización  “en exclusiva”, en vez de  dársela a 3 o 4 agencias inmobiliarias en libre concurrencia...

Claro que el cliente tiene derecho a elegir libremente, pero no hay que confundir libertad con libertinaje, ya que éste conduce irreversiblemente a un sistema caótico, similar a la “ley de la selva”, donde no siempre gana el mejor, sino a veces, “el más ligero”!

Debo lograr que el comitente comprenda y crea en mi propuesta, de que HARÉ  LO  MÁS CONVENIENTE  PARA  ÉL, o sea, como ejemplo principal: me estoy obligando a COMPARTIR este negocio con otros colegas. Sólo así ganaré su confianza: y ésa es la principal batalla que debo vencer en la primera instancia.

Deberé hacerle entender y valorar cabalmente, que será una opción mejor, más ventajosa para él, porque dándomela a mí tendrá efectivamente: 10, 20 o 100 opciones más de venderla (todas las inmobiliarias de mi área o mercado)… y no sólo  3 o 4 !
Y recordarle aquél viejo aforismo: “muchas manos en un plato, hacen garabatos!”

Y  así,  para el  propietario-comitente,  ya no será  (como suele creer)  una “cadena que lo ate”,  sino el verdadero  “CORDÓN UMBILICAL,  QUE LO NUTRE” !

Si  el  comitente  realmente  desea  vender  bien su  inmueble, debe ponerse “en las buenas manos” de su singular  Profesional de confianza … y delegar en éste !!
SÓLO  ASÍ,  LUEGO: AMBOS  QUEDARÁN  SATISFECHOS!

Y ya sé que no es cómodo remar contra la corriente… fatiga mucho! …
El  escritor francés Honorato de BALZAC, decía  (hace 150 años): “la RESIGNACIÓN es el  SUICIDIO  COTIDIANO”. Por lo tanto, luchemos, con  lúcido fervor por cambiar las cosas que estamos convencidos de que  ESTÁN  MAL!

A lo que yo modestamente, agregaría: “El  NO SE PUEDE, esconde un NO ME ANIMO…!” Entonces,  el quietismo es el escudo miserable (refugio) de los pusilánimes!

La cobardía entonces, es un pésimo defecto!
Y como contrapartida, la principal o primera virtud es la valentía;
Porque: si no la tienes, tampoco te animarás (ni podrás), demostrar las otras!

Y el  filósofo español  UNAMUNO decía algo concordante: “quien no lucha por conseguir lo IM-POSIBLE, no merece siquiera lograr lo POSIBLE”!

Invitación  esperanzada  a  recoger esta  “antorcha  olímpica”  imprescindible

Debemos actuar bien y además, demostrarlo, difundiendo debidamente todas las múltiples y sustanciales bondades de este sistema de “exclusividad”.
Luchar bien por la excelencia, en este caso, significa y requiere luchar por implantar la EXCLUSIVIDAD… porque es la única fórmula para trabajar profesionalmente!

A quienes hayan comprendido cabalmente estos beneficiosos  argumentos, les invito a que sumemos esfuerzos, en esta campaña.

Pero, lo cierto es que, no puede ser una aventura aislada para algún intrépido y soñador Quijote o un valiente “llanero solitario”… sino que debe ser una tarea PLURAL !
Porque, en definitiva, este tipo de tareas debe ser abordado por las  Instituciones: Colegios, Cámaras y Asociaciones de Inmobiliarios que quieran darle definitivamente un carácter de PROFESIONAL a la actividad de las empresas que nuclean!
Ellas entonces, tienen la palabra… y la acción coherente, en consecuencia!

Son las Instituciones Gremiales quienes deben ponerse esta tarea al hombro, siempre y cuando logren arribar a la profunda  convicción de que se trata, más que de una meta “VALIOSA”, de la UNICA  FÓRMULA  “AUTÉNTICAMENTE PROFESIONAL”   DE   TRABAJAR!

Así sucede en los Países de avanzada…!
Que así sea también en los nuestros; de lo contrario, no avanzaremos…
Miremos hacia un poco más lejos que nuestras narices!

Los chinos tienen un viejo y sabio refrán al respecto: “Cuando  el  dedo  del  sabio  señala  la  luna, el  imbécil, sólo mira el dedo”!

He aquí una bandera, que debería ser llevada con entusiasmo y gallardía, como si fuera la ANTORCHA OLÍMPICA del  PROFESIONALISMO  INMOBILIARIO.

Para ello es que, en la modestia de mis posibilidades,  convoco al lector lúcido y voluntarioso… para, entre todos: hacer un fuerte  ECO… y que se convierta en  CLAMOR!

Aquí tienes esta Antorcha… llévala adelante,  con  la  máxima  fe  y  coraje!

“Quizás puedas criticarme y decir que  soy un “simple  soñador”… Pero, sé bien que no soy el único!”   John  Lennon  (IMAGINE)

Resumido  del  Capítulo  11  del  libro recientemente editado: “Venta  Inmobiliaria  Profesional”

Agradeceré  vuestro  comentario  (especialmente  si  es  disidente): 
altorto@hotmail.com
Montevideo,  Noviembre  2011

jueves, 17 de noviembre de 2011



ADQUISICION DE MONEDA EXTRANJERA
PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y COMPRAS  EN GENERAL 

En razón de  ser  de importancia para el mercado inmobiliario y por ende de quienes somos desde el corretaje sus operadores más importantes, creemos de sumo interés, además de las  medidas implementadas por el Banco Central de la República Argentina reglamentando la autorización a las Entidades que operan en el  mercado de cambios,  comentarlas que para la compra de moneda extranjera, que incluye a los dólares estadounidenses (billetes),   por parte del público en general, dictadas por la AFIP,  denominadas Resolución General 3210/2011 y 3212/2011, y publicadas en el Boletín Oficial el 31 de octubre y el 8 de noviembre del corriente año respectivamente.
        
De ambas Resoluciones Generales recomendamos su lectura íntegra.

No obstante ello, es importante destacar que… la Resolución 3210/2011, se refiere a la implementación del PROGRAMA DE CONSULTAS DE OPERACIONES CAMBIARIAS, por la que establece la obligación que tienen las Entidades Financieras autorizadas a consultar y registrar, mediante sistema informático, el importe total de cada operación de venta en moneda extranjera, antes de concretarse la misma.

En el artículo 7º de esta Resolución General, se establece que, ante la respuesta “Con Inconsistencias”, el ADQUIRENTE podrá consultar los motivos de las mismas ante la dependencia de la AFIP donde se encuentre inscripto o, si este sujeto no posee inscripción alguna en ese organismo, en la dependencia que corresponde a la jurisdicción de su domicilio.

Justamente, de ocurrir el supuesto previsto en ese artículo mencionado en el párrafo precedente, la nueva Resolución General 3212/2011, en su artículo 2º, prescribe que, cuando el motivo de la inconsistencia fuese “insuficiente capacidad económica financiera”, el ADQUIRENTE podrá regularizar su situación presentando en la agencia correspondiente, una nota acompañando la impresión de la respuesta emitida por el sistema con el motivo de la inconsistencia junto con la documentación que acredite el origen y la cuantía de los fondos a utilizar para el pago de la compra de la moneda extranjera.

Por último, en el anexo de esta última Resolución de la AFIP, se detallan descripciones de operaciones por las que las entidades financieras tienen que consultar y una de ellas es “Operaciones de personas físicas por préstamos hipotecarios para la compra de vivienda…”

Como puede apreciarse estas medidas originan cambios
operativos en  la actividad  inmobiliaria y por lo tanto, como en otras oportunidades  debemos prepararnos convenientemente para el necesario asesoramiento previo a los interesados.
De allí que nos permitimos recomendar una información  actualizada del nuevo régimen  oficial  en esta materia.

COLEGIO DE CORREDORES Y MARTILLEROS PÚBLICOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, 9 de noviembre de 2011

lunes, 4 de julio de 2011

Fiduciarios y lavado de dinero

Deberán indagar sobre el origen de los fondos que reciban o administren, con obligación de reportar a la UIF si no se dieran ciertas condiciones.

¿Cómo impactarán las nuevas obligaciones y responsabilidades en la organización de nuevos fideicomisos? 

Finalmente la ley 26683 (BO 21-6-11), que reforma la ley 25246, encuadró a los Fiduciarios como Sujetos Obligados ante la Unidad de Información Financiera (UIF). Esto surge de la modificación al Art. 20, que en un nuevo punto establece: 22. Las personas físicas o jurídicas que actúen como fiduciarios, en cualquier tipo de fideicomiso y las personas físicas o jurídicas titulares de o vinculadas, directa o indirectamente, con cuentas de fideicomisos, fiduciantes y fiduciarios en virtud de contratos de fideicomiso. 

Esto implica un antes y un después en la vida de los fideicomisos ya que ahora, al decir de las autoridades de la UIF; los fiduciarios pasan a ser “los ojos del Estado” al servicio de la prevención contra el lavado de dinero y financiación del terrorismo. Además amplía el alcance a las personas vinculadas a cuentas (sin aclarar si solo se refiere a cuentas bancarias, o por ejemplo, a cuentas comitentes en sociedades de bolsa), cuyos titulares resulten ser fidecomisos, fiduciantes y fiduciarios “en virtud de contratos de fideicomiso”. Esto “cierra el circuito” financiero a efectos de aplicar la potestad de control sobre el canal natural y/o indirecto que pudiera tener un negocio vehiculizado a través de un fideicomiso. 

Vale recordar que los Sujetos Obligados deberán reportar a la UIF cualquier operación sospechosa (ROS – Reporte de Operaciones Sospechosas), con la que tomen conocimiento. En tal sentido, la parte pertinente del Art. 20 bis introducido por la reforma mencionada, indica que los Sujetos Obligados deberán: “...llevar a conocimiento de la Unidad de Información Financiera (UIF), las conductas o actividades de las personas físicas o jurídicas, a través de las cuales pudiere inferirse la existencia de una situación atípica que fuera susceptible de configurar un hecho u operación sospechosa, de lavado de activos o financiación de terrorismo. El conocimiento de cualquier hecho u operación sospechosa, impondrá a tales sujetos la obligatoriedad del ejercicio de la actividad descripta precedentemente…”.

Si bien la UIF estará emitiendo a la brevedad normas acorde a esta reforma legislativa, un primer abordaje de las nuevas implicancias indica que: 

a) Los fiduciarios deberán aplicar el concepto internacionalmente denominado “KYC” (Know Your Client o Conozca Su Cliente”), y de puertas adentro el de “KYB” (Know Your Business o Conozca Su Negocio). A tal efecto, el nuevo Art. 21 bis impone la obligación de disponer de un legajo identificatorio del perfil de los clientes, en el que además de los datos usuales de las personas físicas o jurídicas, se les deberá requerir una declaración jurada sobre origen y licitud de los fondos, o la documentación de respaldo correspondiente, conforme lo fijen las directivas emitidas por la Unidad de Información Financiera (UIF). La “o” en negrita corre por nuestro lado, a efectos de remarcar la opción implícita en la norma. 

b) Un importante concepto derivado de lo anterior, es el alcance dado a la palabra “cliente”. El mismo Art. 21 bis lo define como todas aquellas personas físicas o jurídicas con las que se establece, de manera ocasional o permanente, una relación contractual de carácter financiero, económico o comercial. En ese sentido es cliente el que desarrolla una vez, ocasionalmente o de manera habitual, operaciones con los sujetos obligados. Esto implica, validado por una reciente conferencia del vicepresidente de la UIF; que también es “cliente” un proveedor, generando la misma obligación de disponer del legajo identificatorio. 

c) El punto c) del mismo Artículo genera una situación controversial dado que – tal como está redactado – implica un nuevo status a la “compra en comisión”, figura usual en operaciones inmobiliarias. En efecto, el texto indica que (el destacado en negritas es nuestro): c) Cuando existan dudas sobre si los clientes actúan por cuenta propia o cuando exista la certeza de que no actúan por cuenta propia, los sujetos obligados adoptarán medidas adicionales razonables, a fin de obtener información sobre la verdadera identidad de la persona por cuenta de la cual actúan los clientes. 

d) El inciso d) de este Art. 21 bis, trae otra novedad. De la anterior normativa resultaba un deber de los Sujetos Obligados el contar con Manuales de Procedimiento de Prevención de Lavado de Activos y la Financiación del Terrorismo, y ahora este inciso indica que “podrán” establecer dichos manuales. Esto implica que esta cuestión – no menor por la carga de tarea implícita – pasó a ser optativa. Igualmente habrá que esperar que la UIF se expida al respecto., resultando igualmente valioso tipificar que estos manuales deberán contener: 

1. Políticas coordinadas de control interno, prevención y auditorías.
2. Pautas que cada empleado del sujeto obligado debe cumplir, y sistemas de capacitación en la materia (mínimo una vez al año).
3. Políticas y procedimientos de conservación de documentos (5 años “debiendo registrarse de manera suficiente para que se pueda reconstruir”). 4. Procesos para atender los requerimientos de información de la UIF.
5. Metodologías y criterios para analizar y evaluar la información. Sistemas de detección de operaciones sospechosas y procedimientos para su reporte (ROS).

e) Las personas jurídicas deberán designar un Oficial de Cumplimiento quien ejercerá el rol de Sujeto Obligado en nombre y representación de la sociedad. Ahora puede no ser miembro del Directorio, lo que no evita que dicho órgano societario resulte solidaria e ilimitadamente responsable por el cumplimiento de las obligaciones de informar por parte del Oficial de Cumplimiento. 

f) Además de los fiduciarios, la reforma legal agrega otros sujetos obligados: 

1. Registros de embarcaciones y aeronaves
2. INAES
3. Agentes y corredores inmobiliarios matriculados (le caben los mismos criterios analizados para los fiduciarios) 4. Mutuales y Cooperativas
5. Vendedores de autos, motos, aviones, yates, etc.
6. Organizadores y reguladores de los deportes profesionales

g) La reforma de la ley 26683 modificó el Régimen Penal Administrativo pevisto en el Cap. IV de la ley 25246, replanteando la graduación pecuniaria de las penalidades, y ampliando la responsabilidad a la persona jurídica, cuestión esta que representa toda una novedad para el derecho penal argentino. 

Resulta evidente que esta reforma impactará de manera concreta en el funcionamiento de nuestro mercado, con exhaustivos controles que impondrán nuevas formas de trabajo. Por ello el objetivo de esta nota es alertar a la comunidad en general y al sector del Real Estate en particular, sobre la necesidad de evaluar los múltiples frentes que posee nuestra actividad, dada la diversidad de rubros y situaciones a las que se expone por su dinámica. 

Como simbólica anécdota recientemente comentada por el Dr. Raúl Pleé, fiscal antilavado de la Nación; contaba que en Brasil los Sujetos Obligados son como habitantes de una bahía que viven del turismo…y que si veían una aleta asomando sobre la superficie del agua, deberían gritar “¡¡tiburón, tiburón!!”…si es que de inmediato no pudieron confirmar que en realidad se trataba de delfines. En otras palabras, y como bien lo expresara el Dr. D´Auro del Estudio Beccar Varela: “in dubio, pro reporte” (si duda, reporte). 



Néstor Kreimer 
Kuantica S. A. 
info@kuantica.com.ar 


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domingo, 29 de mayo de 2011

PREVENCIÓN POR OBRA VECINA

Obras: denuncia de daño temido

Cuando existe el temor de daño proveniente de un edificio u obra vecina, el Código Civil y el Código Procesal, brindan una alternativa con fines de prevención, que utilizada a tiempo, resguarda bienes y vidas. ¿Como se debe actuar en estos casos? Por Dr. Daniel Butlow 

Contraviniendo la tradición romana, y considerando que los intereses de los vecinos inmediatos a un edificio que amenazara ruina estaban garantizados por la vigilancia de la policía y por el poder concedido a las municipalidades de ordenar la reparación o demolición de los edificios ruinosos, Vélez Sarsfield legisla el artículo 1132 del Código Civil que establece que "el propietario de una heredad contigua a un edificio que amenaza ruina, no puede pedir al dueño de éste garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina y tampoco exigirle que repare o haga demoler el edificio".

Eran los tiempos en los que la interpretación del derecho real de dominio se hacía en forma absoluta, llegándose incluso al extremo de permitirle al propietario desnaturalizar, degradar o destruir su propiedad (artículo 2513 derogado del Código Civil).

En 1968, la ley 17.711 impone una nueva filosofía referencial para la explotación del dominio, y aunque olvida derogar explícitamente el artículo 1132, sanciona una nueva norma legislada en el artículo 2499, segunda parte, del Código Civil que establece textualmente que "quien tema que de un edificio ó de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares". En otras palabras, una vuelta a la caución "damni infecti" del Derecho Romano de acuerdo a la ley 6 del Digesto.

Como bien lo señala el Código Civil, estamos en presencia de una denuncia común en el Derecho Penal pero extraña en el cuerpo civil, a tal punto que ha merecido una norma específica del Código Procesal denominada "denuncia de daño temido y medidas de seguridad".

El artículo 623 bis de dicho Código Procesal (texto conforme Ley 22.434) establece que " quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.
La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.
Las resoluciones que se dicten serán inapelables.
En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias".

Del análisis integral de la norma se deduce que será juez competente para acudir, en caso de conflicto, el juez civil en turno, por tratarse del fuero común.

Como se ha señalado doctrinariamente, la acción de daño temido es cautelar y tiende a evitar un daño futuro. 

El daño temido puede provenir tanto de un edificio como de otra cosa (por ejemplo, maquinaria para construcción), por lo que, obviamente, queda totalmente ampliado el concepto de ruina referido en el artículo 1646 del Código Civil. 

Resulta condición sine qua non para la procedencia de la acción que no exista intervención anterior o simultánea de autoridad administrativa por el mismo motivo. 

Esto sucede porque, como ya lo mencionaba Vélez Sarsfield en la nota al artículo 1132 del Código Civil, la ley prefiere para estos casos la intervención de la policía edilicia de la construcción y porque además el trámite administrativo es el principio más económico y veloz. 

Así, por ejemplo, el artículo 12 de la ley de procedimientos administrativa de la Ciudad de Buenos Aires (decreto reglamentario 1510/97) establece que la presunción de legitimidad y fuerza ejecutoria de los actos faculta a la Administración "a ponerlos en práctica por sus propios medios sin intervención judicial cuando deban demolerse edificios que amenacen ruina o tengan que incautarse bienes muebles peligrosos para la seguridad de las personas".

Si el juez advierte una urgencia de grave riesgo puede disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro en forma inmediata, obligándolo la ley a constituirse personalmente en el lugar y a disponer, si la urgencia no fuere manifiesta, la designación de un perito para analizar el contenido y las probabilidades de que el daño se transforme en realidad. 

La ley cierra su contenido decidiendo la inapelabilidad de la resolución del magistrado, para evitar, precisamente, que una simple denuncia se transforme en un castillo kafkiano, que en definitiva no contemple el bien jurídico protegido, que no es otro que la salud y la integridad física de bienes y personas. 

La ley permite incluso aplicar sanciones conminatorias (último párrafo del artículo 623 bis del Código Procesal) a los fines de doblegar la voluntad del infractor. 


Dr. Daniel E. Butlow
Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal. Asesor Legal Consultor del Latin American Architects



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sábado, 28 de mayo de 2011

Hipotecas e inflación

Si en nuestro país ocurriera lo que sucede en otras partes del mundo, tanto desarrollado como en vías de serlo, probablemente la inflación también aquí sería más baja. En España, en EEUU y en Chile, por tomar algunos ejemplos concretos, las familias masivamente destinan entre el 25 y el 30% de sus ingresos a pagar una cuota hipotecaria. 


Esa realidad, que es dura para muchos, especialmente en tiempos de crisis, es positiva en el largo plazo porque genera propietarios y familias con mayor patrimonio. Pero al mismo tiempo hace que la gente disponga de menos fondos para el consumo hedonista materializado usualmente en el último modelo de TV o en un celular inteligente. 

En Argentina la situación, en parte, es muy distinta. La economía crece sin parar, y eso es bueno. Los sindicatos, gracias a la inflación, tienen la excusa perfecta para lograr aumentos salariales importantes, con lo cual la gente tiene más plata en su bolsillo que puede destinar al consumo, al ahorro o a la inversión. ¿Qué se hace, en general? Se consume, se consume y se consume. Se pagan los electrodomésticos más caros del mundo en cuotas, y cuando éstas se acaban, vuelta a consumir. La presión compradora es permanente. La alta inflación desincentiva el ahorro, y la falta de créditos hipotecarios hace que comprar una vivienda sea inaccesible porque hay que pagarla de contado y para la clase media, eso es imposible. 

La consecuencia es obvia: si un empleado tiene más plata en su bolsillo gracias al aumento que le consiguió su sindicato, nuevamente consume. Los diarios son la prueba más palpable de una realidad que las estadísticas también acreditan: hay un enorme incentivo a consumir y hay un mercado que responde. Ello no necesariamente debería ser inflacionario, pero en nuestra realidad sí lo es. Sucede que las empresas no invierten para abaratar sus productos y ser más competitivas, en parte por la incertidumbre respecto del largo plazo, en parte porque no hay financiamiento, y en parte porque no lo necesitan ya que las barreras a la importación les dan la protección que necesitan para ganar plata sin necesidad de ser más productivas ni eficientes. De modo que cuando la demanda presiona, suben los precios y regulan así sus ventas. Y la demanda sigue presionando, recalentada, fogueada desde el gobierno, especulando con que una familia con celular nuevo, es una familia feliz que vota al gobierno. 

Uno puede debatir y disentir filosóficamente si eso está bien o no. Y las urnas darán su veredicto en breve. Pero que esta inflación (que es récord mundial), es insostenible en el tiempo, no es algo debatible ni opinable. Es así y debe combatirse. Y una forma de hacerlo sería enfriar el consumo, para lo cual hay varias maneras. Reducir los subsidios a los servicios públicos sería una forma, aunque políticamente complicada. La nuestra, la delsector inmobiliario, sería naturalmente más digerible. Si la gente tuviera anclado el 30% de sus ingresos en el pago a largo plazo de una cuota hipotecaria, el dinero disponible para el consumo hedónico caería en picada. Y la posibilidad de salir a comprar un televisor nuevo por año, una vez pagado el plan de cuotas del anterior, también. Hay que aclarar que si bien la demanda de viviendas puede ser también inflacionaria, la oferta hipotecaria, cuando existe, en gran parte va destinada a viviendas usadas, de manera que muchas adquisiciones no generan la necesidad de construir. 

Lo cierto es que si los diarios se llenaran de avisos de emprendimientos inmobiliarios en vez de publicidades de electrodomésticos, y si la gente ahorrara a largo plazo en su casa propia en vez de gastarse la plata en celulares, la inflación tendería a bajar. No por una caída voluntaria del consumo, sino porque habría menos fondos para hacerlo en el bolsillo de la gente. Quien tiene que pagar su hipoteca durante veinte años, y pone en juego su propia casa, tiende a tener un comportamiento financiero más responsable, y menos consumista. 

En los países que antes mencionamos, todas las familias tienen hipotecas para pagar, y aquí virtualmente nadie. Esa diferencia no es menor. Es claro que, lamentablemente, implantar un sistema de hipotecas en Argentina, con alta inflación, es muy difícil. Pero no hacerlo es peor. Hay que buscarle la vuelta políticamente a que vuelva este tipo de créditos, y lograr además que la gente los tome. Los que venden televisores, celulares o incluso automóviles, protestarán. Pero a la larga la gente lo agradecerá. Una casa propia es algo más valioso que un electrodoméstico de última generación, no tanto por el monto, sino por su valor profundo, que va más allá de lo material, y la gente no es tonta, lo sabe. 

Es evidente que hay muchos y obvios obstáculos para lograrlo: no hay fondeo a largo plazo, ni posibilidad de pactar tasas reales positivas a 20 años con esta inflación sin indexar (que está prohibido). Pero si se le encontrara la vuelta, y hay varias ideas planteadas por especialistas, las ventajas serían muy claras. Se podrían hacer hipotecas ajustadas por algún índice que refleje la variación salarial, como ocurre en casi todos los países, o se podrían otorgar préstamos con tasas subsidiadas. Luego habría que conseguir que la gente se animara a endeudarse. Pero una vez logrado eso, los beneficios sociales serían muy claros. No solo porque se reemplazaría el consumismo por el ahorro en la vivienda propia, sino también porque se estaría ayudando a bajar la inflación al enfriar el consumo mediante una herramienta políticamente correcta. El gobierno debería verlo y los candidatos a sucederlo, también. 

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar 


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 26 de mayo de 2011

LOS ALQUILERES ESCALONADOS.




Para fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los años que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales serán de mayores montos en cada período tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc. ), teniendo en cuenta la inflación real proyectada por los economistas u organismos serios, como universidades o cámaras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.). 
Como los “alquileres escalonados” están añejamente aceptados por la jurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar (ley 25.561), en forma pacífica, expeditiva y directa. 

Alquiler escalonado o precio “a fijar” como obligación alternativa y a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal: 

Este “alquiler escalonado” puede ser pactado en pesos o dólares, con opción para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. Código Civil , en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o dólares para el primer semestre o año, de X pesos o dólares para el segundo semestre o año, y así sucesivamente, hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locación. O sea, si el inquilino no elige la obligación alternativa de fijación por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o año, deberá forzosamente pagar el alquiler en pesos o dólares que corresponda a cada período o correrá el riesgo de caer en mora y ser desalojado por la causal de falta de pago de los alquileres. 
Lo importante de este método es su eficacia durante el plazo mínimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligación alternativa. 

Esto es totalmente distinto a la mala práctica de pretender fijar durante el plazo mínimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias, sin haber previsto la obligación alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del Código Civil y aunque se lo pacte para el período contractual posterior al mínimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijación del precio, el locador debería demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligación de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero, salvo que se pacte una cláusula para regir a posteriori del vencimiento del plazo mínimo de orden público, facultándose al locador a requerir la tasación del valor locativo de plaza y ese resultado será el cual obligue de antemano al locatario a pagar. 

 LOCACIÓN SIN PLAZO MÍNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE. 


Existe una excepción al plazo mínimo legal del art. 1507 Código Civil, fuera de las contempladas por el art. 2°, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos años para destino vivienda y tres años para los demás destinos, y que se da sólo en la locación inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (depósitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previó la siguiente mecánica: 

a) vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es de dos años, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locación amoblada habitacional podía pactarse “por el tiempo fijado al precio”, pero ahora existan o no muebles, el plazo será de dos años; 
b) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo mínimo es tres años; pero tratándose de ámbitos amoblados por ej. locación de oficinas por lapsos horarios, no están alcanzados por los plazos mínimos, pues el art. 2° de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª pte. del art. 1507 Código Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente; interpretamos que cuando la norma establece “con o sin muebles”, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, así por ej. acondicionadores, cámaras frigoríficas, escaparates, estanterías, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, también lo serán las instalaciones fijas; esto se extendería a las plantas industriales en relación a la maquinaria y demás instalaciones que hacen a la actividad específica a desarrollar. 

No está demás esta aclarar que para ser considerada la locación amueblada o con instalaciones, será imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino. 

El fin de esta digresión, es aclarar que la disposición imperativa del art. 1507 Código Civil, en relación a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo mínimo legal sería inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo mínimo legal en la locación amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda. 

La misma solución sería aplicable a algunos casos de locación mixta, a la locación de finalidad determinada (art. 1508 Código Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locación accesoria de otros contratos (art. 523 Código Civil), temas todos que hemos desarrollado. 


Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
titulares del ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS
TE:             4315-0135      
estudioabattirocca@fibertel.com.ar 






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