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Marketing inmobiliario: claves para saber qué propiedades son más rentables y por qué.

 

El ladrillo se convirtió en el mejor aliado de quienes tienen dinero para invertir. Sin embargo, elegir qué conviene comprar para obtener una rentabilidad no es siempre fácil. Desde Interwin Marketing Inmobiliario revelan el mapa de las oportunidades del mercado actual

El real state se convirtió en el aliado de muchos inversores. En un momento de inflación y dólar estable, la compraventa de propiedades no para de crecer y la aparición de nuevas zonas para expandir el negocio sigue siendo clave en el mercado.

En este contexto de oportunidades, Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario, definió las características de las propiedades más rentables.

"Muchas personas que tienen algo de dinero para invertir, a falta de otras opciones financieras sólidas, se vuelcan a los ladrillos, en pos de obtener una renta", comentó Yanco.

Sin embargo, de todas las alternativas que ofrece el sector, ¿cuál es más interesante en términos del retorno de la inversión (ROI)? ¿Conviene más invertir en un departamento, o en una casa en un country, por ejemplo? ¿Proporcionalmente, es más rentable una cochera o un local comercial?.

Uno de los factores que se pone en juego es la comparación del retorno de la inversión en propiedades destinadas a la vivienda. 

"Hoy genera más ROI un departamento. Esto se debe a que comprar un terreno o casa en un country o barrio cerrado tiene una contra importante: el pesado pago de las expensas, que pueden llegar a montos significativos, y que mes a mes van minando la rentabilidad", explicó Yanco.

Por otro lado, la construcción de departamentos implica una inversión menor a la que debe realizarse si se construye una casa, por una cuestión de economía de escala: en un edificio de departamentos se construyen muchas unidades y, por consiguiente, los gastos fijos de la obra se comparten entre ellas. En cambio, al afrontar la construcción de una casa, los gastos fijos deben ser solventados por un único inversor. 

 
Además, alquilar o revender un departamento, en general, resulta más sencillo, agregó la experta. 

Éste es un negocio que tiene más mercado, sobre todo si la unidad es apta profesional y está bien ubicada, o si se la destina a turistas. En cambio, una casa en un country o barrio cerrado es un producto más especifico, y por lo tanto, más de "nicho".

Alquiler temporario

Otro de los mercados que evalúan muchos inversores es el de los departamentos de alquiler temporario.

En este caso, hay que tener en cuenta que el equipamiento tecnológico y el mobiliario pueden tener un costo importante y que, además, deben mantenerse en muy buenas condiciones.

También hay que considerar que quizás la unidad no esté ocupada en forma permanente, con lo cual habrá días ociosos.

Aun así, si el departamento está bien ubicado (en función del tipo de cliente: turista o estudiante, por ejemplo), la rentabilidad neta puede ser de 6% anual. Para una unidad en la misma zona, con un alquiler tradicional es de 4,5 por ciento.

Locales

Con respecto a los locales comerciales el beneficio puede ser más alto, ofreciendo rentas de hasta el 10% anual, según donde estén ubicados y sus metros de frente, entre otras cosas.

Sin embargo, el principal riesgo es que tanto su alquiler como el monto del mismo son muy fluctuantes, ya que dependen directamente de la actividad económica general y sus vaivenes (recordemos que hubo un momento en el que muchos locales de la calle Florida estaban vacantes, por ejemplo) así como de la oferta y la demanda.

En momentos de crisis, los propietarios de locales comerciales se ven obligados a rebajar los precios si no quieren tener el inmueble cerrado y sin producir rentabilidad. 

Cocheras

Las cocheras se han convertido en otro importante foco de atención para los inversores.

"En los centros urbanos, como Buenos Aires, cada vez más se transforman en un bien preciado, dado que están desapareciendo los garajes ante las propuestas irresistibles que reciben los dueños de los lotes por esos espacios, que se destinan a construir nuevos emprendimientos. Además, dejar el auto en la calle no es seguro", explicó Yanco.

Estos espacios se revalorizaron tanto que, en las zonas más solicitadas, una cochera puede cotizarse a la tercera parte de un departamento: desde 20.000 hasta 35.000 dólares.

Para evaluar si comprar un lote destinado a cocheras puede ser buen negocio, hay que tener en cuenta lo que se debe abonar por el fondo de comercio, que es hasta 20 veces la rentabilidad mensual del espacio, y que la ganancia es aproximadamente del 5% anual.

Lo que sin duda brinda una buena rentabilidad es adquirir un lote para destinarlo en forma completa a guardar autos, y alquilarlo por hora, en especial si está bien ubicado.

Desafíos y expectativas

"Podemos afirmar que el mercado inmobiliario está en alza, y que en cualquiera de estos negocios existen oportunidades muy interesantes, que dependerán en general de la personalidad y necesidades del inversor", aseguró la experta. 

Hay quién se inclina por invertir en inmuebles comerciales, locales u oficinas, pues entiende que la renta de estos productos es atractiva y por un plazo más largo que la que brindan los departamentos, además de evitarse el lidiar con locatarios cada 2 años.

Quién invierte en departamentos, por su parte, puede aprovechar la gran posibilidad que presenta el mercado y hacerlo a precios con notables diferencias, desde el pozo, en pre-venta y, además, en cuotas. 

El inversor puede entonces armarse una cartera de varias unidades que le generen renta, y contar con un administrador que las gerencie por un porcentaje determinado. Y en caso de necesidad, tendrá la posibilidad de vender alguna de sus propiedades y salvaguardar la rentabilidad del resto.

"Sea cual fuera la elección, podemos sostener que el ladrillo sigue siendo una de las inversiones más rentables y seguras", finalizó Yanco.