“El ladrillo funciona como mecanismo de ahorro”
La economista y directora de Estudio Bein & Asociados analiza, desde una perspectiva macroeconómica, los aspectos salientes del mercado inmobiliario. El comportamiento de las variables monetarias en el escenario actual. Entrevista a Marina Dal Poggetto
RI: ¿Qué importancia tiene la emisión de 600 mil millones de dólares anunciados por la Reserva Federal de los Estados Unidos?
Tan solo con el anuncio de emisión monetaria de fines de agosto hubo un rally de precios de todos los activos con relación al dólar, tales como acciones, monedas o commodities. Ahora, lo que sucedió fue que le pusieron un número a esa inyección de liquidez.
Mientras tanto, el mercado estaba muy ansioso por conocer ese número, porque la única herramienta que tiene la economía americana para salir de la recesión es básicamente monetaria. En especial, luego del resultado en las elecciones (de medio término) donde lo que perdieron, en términos económicos, fue la herramienta fiscal.
Finalmente, el número estuvo en línea con las expectativas del mercado y lo que se genera es un rally aún mayor, pero no queda claro cuál va a ser la productividad de la herramienta monetaria sobre la economía americana. Sin embargo, para los países emergentes es evidente que, en el corto plazo, el aluvión de dólares ha generado buenas noticias.
RI: ¿Cuál es el significado del anuncio para la Argentina y particularmente en el mercado inmobiliario?
En la Argentina, lo que te está indicando eso es que si a nuestra economía le sobraban dólares, si había colchón cambiario, y si el tipo de cambio era sostenido por el Banco Central, que intervenía para evitar la apreciación, a partir del nuevo anuncio al país, en el corto plazo, le sobrarán más dólares aún. Entonces, pese a que la inflación local en dólares es superior a la internacional, este anuncio estira más el escenario del colchón cambiario.
RI: ¿Cómo se debería interpretar particularmente en el mercado inmobiliario local?
Tradicionalmente, el dólar fue uno de los mecanismos de ahorro en Argentina. Sin ir tan lejos, desde mediados de 2007 hasta la primera mitad de 2009, los argentinos fugaron del país cerca de 47 mil millones de dólares. El mensaje de la Reserva Federal es sacarse los dólares del bolsillo porque se van a licuar o, de lo contrario, el consumo será menor.
Con el dólar el salario se estira y sin el dólar, como mecanismo de ahorro y con un sistema financiero que paga la mitad de la inflación, los ladrillos son una opción o una oportunidad de inversión de corto plazo. Esto es lo que explica el nivel de actividad del sector, la demanda de cobertura. El ladrillo en sí funciona como mecanismo de ahorro.
Frente a esta situación, además, la lectura es que a diferencia del resto del mundo, donde la burbuja inmobiliaria estaba sentada sobre el crédito, en Argentina la burbuja inmobiliaria (si es que existe) está sentada sobre los ahorros. No hay un crédito o un evento crediticio que te pueda generar un desplome en los precios. Es decir, no sé si los precios se irán volando hacia arriba, pero claramente no se irán hacia abajo. Y al decir que los precios se van hacia arriba, uno ya se mete con la micro, al ver cuál o cuáles son los segmentos donde existe mayor demanda, sobre todo pensando que el escenario macroeconómico se estira en el tiempo.
RI: En la actualidad, la cantidad de sueldos que se necesitan para comprar una vivienda es cada vez más elevada.
Yo observo que cuando se compara, no sé si con la historia, ya que la Argentina es un tanto volátil, pero sí con momentos de estabilidad, es cierto que hoy se necesitan muchos más salarios que los que se necesitaban en la convertibilidad para acceder a un inmueble, al tiempo que en la convertibilidad habían más crédito que el que hay disponible hoy.
Ahora, en términos de dinámica me parece que cada vez se necesitan menos sueldos. O lo que hay son salarios en dólares que crecen más rápido que los precios de las viviendas. Por lo menos, te diría que en los últimos meses y pensándolo hacia adelante.
RI: ¿Cuáles supone que podrían ser las razones, en un contexto en el que la construcción y las escrituras se encuentran en constante crecimiento?
Hoy se tiene una dinámica inflacionaria, que no sé si está explicada exclusivamente, pero está liderada por un gasto público y una puja distributiva con salarios que crecen en pesos por encima del 25 por ciento y una política monetaria que lo convalida. Entonces, los únicos dos instrumentos con que se cuenta para controlar una inflación son el tipo de cambio cuasi anclado y las tarifas de servicios públicos.
Sin embargo, no creo que sea el escenario del precio de las viviendas excesivo, si bien la cantidad de salarios es mucho más alta que en otros períodos, pero digamos que debería ir reduciéndose en el tiempo.
RI: El nivel de los créditos hipotecarios en la actualidad alcanza al 1% del PBI. ¿Por qué motivos las entidades bancarias no prestan dinero aún cuando cuentan con liquidez suficiente para hacerlo?
Hoy la tasa de interés es negativa, pero la expectativa es que no lo sea para siempre o no es sustentable en el mediano plazo con una tasa de inflación que está subiendo. Los bancos hoy están muy líquidos pero el grueso de los depósitos son a corto plazo. Salvo los instrumentos del Banco Nación o del Banco Hipotecario, que está funcionando aunque los montos que ofrecen son reducidos, el grueso del sector privado ofrece tasa variable.
Del lado de las familias, la tasa variable da miedo y créditos en dólares no hay porque la gente ya no los quiere, pero aparte porque no lo permite el Banco Central. El grueso de los depósitos en dólares que tienen los bancos, están encajados casi en su totalidad en el BCRA, porque solamente pueden aplicar para operaciones que generan dólares y corresponden básicamente a exportaciones.
Es decir, que hay una situación inflacionaria con un descalce entre los activos y los pasivos de los bancos que hace dificultoso generar un mercado de crédito a mediano y largo plazo, que es el que se necesita para incentivar la vivienda. Desde ese punto de vista, se trata de una mala noticia. La buena noticia es que se parte de niveles tan bajos que, hacia adelante, cualquier inyección puede generar un envión muy fuerte, ya sea promocionado por el sector público o privado.
