Ladrillo sin dueño:
Buenos Aires acumula 32.400 edificios, locales y lotes abandonados
Un relevamiento concretado por el gobierno porteño arroja cifras alarmantes sobre el nivel de vacancia que ostentan viviendas y emprendimientos comerciales de la Ciudad. A esa cantidad hay que sumarle casi 3.000 terrenos sin uso o sólo destinados a alojar desechos de la construcción.
De ahí que el grueso de los, por ejemplo, 2.508 edificios que aparecen completamente deshabitados o, en muchos casos, ocupados de forma ilegal, se concentren en las zonas en las que, desde hace días, se vienen protagonizando hechos de violencia.
Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo, junto con Retiro y Santa Rita, son algunas de las áreas donde, en mayor medida, se aglutina la vacancia.
Igualmente, el fenómeno también puede hacerse extensivo a lugares como Constitución,Barracas, La Boca, y a distintas partes de Pompeya, Parque de los Patricios y Mataderos.
De acuerdo a un estudio llevado a cabo por el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, al que accedió en forma exclusiva iProfesional.com, la Ciudad de Buenos Aires cuenta además con 27.132 locales cerrados o abandonados, sobre un total de 125.487.
El dato no es menor habida cuenta que, de acuerdo a cifras oficiales, el índice de vacancia comercial oscila entre el 18% y el 21% según la zona de la Capital.
En paralelo, desde la dependencia de gobierno detallaron a iProfesional.com que en Capital Federal existen unos 2.949 lotes en calidad de abandonados o, en su defecto, destinados sólo como reservorios para materiales para la construcción o autopartes.
El mayor nivel de vacancia tanto en lo que hace a locales comerciales como a terrenos, al igual que sucede con los edificios, también tiene epicentro en las zonas Sur y Oeste de la Ciudad de Buenos Aires.
"En áreas como el Sur, por ejemplo, se dan fenómenos muy particulares. En el caso de las viviendas, por ejemplo, el 80% de lo construido en Villa Lugano o en Soldati ha sido desarrollado por el Estado. Prácticamente no hubo desarrollo de privados", comentó aiProfesional.com Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires.
Las cifras antedichas sorprenden: 2.500 edificios, 27.000 locales y casi 3.000 lotes abandonados no hacen más que establecer un fuerte llamado de atención y encender una peligrosa mecha ante el convulsionado contexto actual.
El origen del abandono
Según detallaron a este medio expertos del sector, el abandono de edificios se debe -en muchos casos- a emprendedores que, en épocas doradas, se volcaron a la compra de edificios de viviendas para desarrollar proyectos orientados a la actividad comercial y se encontraron, a mitad de camino, con una crisis que los dejó sin espalda financiera.
Por otro lado, se da el caso de algunas edificaciones que se encuentran en ese estado desde hace ya larga data.
Y aunque no son producto de la última crisis, reflejan la falta de interés de los constructores, o de los propios inversores, en hacerse de parcelas para avanzar en el desarrollo de nuevas iniciativas.
En los últimos meses ha ocurrido, además, que diversas edificaciones adquiridas con fines productivos no están siendo ocupados. Es así como los lugares quedan cerrados y, por supuesto, vacíos.
"Los edificios más relevantes están distribuidos mayormente en lo que es micro y macrocentro porteño", señaló Álvarez de Celis.
Para luego añadir: "Un tercio se distribuye en los barrios de Recoleta, Balvanera, Almagro, San Nicolás y San Telmo, mientras que otro tercio corresponde directamente a lo que es el Sur. El tercio restante se distribuye en toda la Ciudad".
Precisamente en el Sur de la Ciudad, donde se siguen sucediendo los peores choques por el control de terrenos, la medición del gobierno macrista arrojó que existen unos 72 edificios abandonados.
Llegado el momento de explicar las causas del fenómeno, el funcionario sostuvo que en el microcentro, por ejemplo, se viene dando "un movimiento urbano que tiende a despejar edificios para emprendimientos y que luego demoran en concretarse".
"Hay muchos desarrollos que están en proceso de transformarse en viviendas multifamiliares. Se trata de inmuebles que antes tuvieron como destino algún tipo de actividad vinculada con la producción o el comercio", especificó.
Con relación al Sur porteño, Álvarez de Celis señaló que las causas se deben a razones muy distintas. En este sentido, explicó que el abandono se corresponde con el declive de la actividad económica en esa zona.
"Hay muchos edificios transformados a fábricas que cerraron producto de la última crisis y nunca más volvieron a abrir. Vale decir, el mercado inmobiliario no los tomó hasta ahora para otras actividades", dijo.
Además de las cifras expuestas, la medición llevada a cabo por Planeamiento de Buenos Aires arroja unos 3.826 edificio en obra y unos 309 emplazados en parcelas ocupadas por villas de emergencia.
La problemática del espacio público
Otro dato a tener en cuenta del relevamiento hecho efectivo por el Gobierno de la Ciudad radica en los terrenos y espacios libres de construcción. Estas superficies aparecen como el eje sobre el cual se centran la mayoría de las disputas por áreas que sirvan para levantar viviendas.
De acuerdo a Planeamiento porteño, la disponibilidad de lotes en Capital Federal presenta este lineamiento general:
• 3.425 terrenos se reparten en suelo porteño sin construcción registrada hasta el momento.
• De ese número, unos 2.950 son utilizados como meros depósitos de escombros o autopartes.
• Unos 59 terrenos pertenecen a los ferroviarios.
• 222 cumplen la función de depósito de algún tipo de mercadería o maquinaria.
"Un fenómeno curioso que se está dando en estos días es que los intentos de ocupación apuntan al espacio público", sostuvo Álvarez de Celis.
"Tomar espacio público, como un parque, para luego volverlo privado es una absoluta novedad. Esto hay que alejarlo del fenómeno tradicional de la falta de viviendas. Ahora existe una relación con la explotación de esas viviendas, y de ahí que muchos buscan tierras para construir y luego arrendar", agregó.
"Se sabe del déficit que existe en el país. En la Argentina faltan al menos 1,5 millones de viviendas. Ajustado al escenario de Buenos Aires, puede decirse que el déficit local alcanza las 200.000 viviendas", concluyó el funcionario.
El déficit que empuja
Las complicaciones derivadas de factores como el déficit antes mencionado aparece como uno de los argumentos que impulsó a más de 13.000 personas a, en estos últimos días, ocupar el Parque Indoamericano, lotearlo, demarcar parcelas e iniciar planes de construcción.
Todo este movimiento, lo aseguran diversos analistas del sector, no sucede sin afectar de un modo u otro a los vecinos que viven en casas, edificios y complejos habitacionales cercanos a las villas o a los predios candidatos a transformarse en nuevos asentamientos.
Para decirlo la jerga de los economistas, estos vecinos temen la "externalidad negativa".
Es decir, que por un fenómeno ajeno a su capital (su casa, en este caso), se produzca una brusca caída en el valor. Y tienen razón en ese temor.
Según Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, si un parque se transforma en villa de emergencia, las casas ubicadas frente a él automáticamente pierden un 40% de su valor.
"Puede haber variaciones, dependiendo de qué tan fuerte sea la sensación de inseguridad en la zona, o de si desde la casa en cuestión hay una visión directa del asentamiento. Pero en todos los casos habrá una desvalorización muy importante para el barrio", explica.
Y también las expresiones vociferadas ante las cámaras de televisión por los irritados vecinos de las torres de la avenida Castañares son claras en este sentido.
Las investigaciones afirman que los efectos negativos sobre los precios de las propiedades suelen llegar hasta un radio de 300 metros linderos a una villa de emergencia.
Al respecto, desde Reporte Inmobiliario indicaron que la única excepción a este fenómeno ocurre en la villa 31 de Retiro, donde por tratarse de una zona céntrica -con predominio de oficinas- no se observa esa desvalorización típica de los barrios residenciales.
