Valores Inmobiliarios
Por sexto año consecutivo, Reporte Inmobiliario organizó el clásico seminario centrado en la temática de precios por cada segmento inmobiliario. La inflación de costos y cual es el límite de su traslado a los valores generan incertidumbre de cara al próximo año. Las opiniones fueron coincidentes en cuanto al sostenimiento de los valores e incluso el incremento de los mismos.
Los valores actúan como señales dentro de cualquier mercado. Brindan información sobre que montos son necesarios para participar en el mismo, sobre como, donde y cuando actuar además de que puede obtenerse de intervenir en el mismo en términos de renta, liquidez y riesgo. En materia de inversiones inmobiliarias juegan el máximo rol protagónico habida cuenta del volumen de dinero en juego y de los tiempos involucrados. Por ello, resulta de capital importancia conocer cual es el nivel de los mismos y las proyecciones que se pueden trazar sobre su evolución futura a través de la opinión de quienes operan en él día a día.
En esta VI edición anual del Seminario Valores Inmobiliarios que Reporte Inmobiliario organizó en el Centro Argentino de Ingenieros fueron temas recurrentes en todas la exposiciones el crecimiento sostenido que han tenido los precios de venta en todos sus segmentos cimentado a través de una demanda inversora, las fluctuaciones en cuanto a las tasas de rentabilidad que se obtuvieron históricamente y su rendimiento actual por tipología y los crecientes aumentos de costos de construcción que imponen su traslado al valor final del producto.
En esta VI edición anual del Seminario Valores Inmobiliarios que Reporte Inmobiliario organizó en el Centro Argentino de Ingenieros fueron temas recurrentes en todas la exposiciones el crecimiento sostenido que han tenido los precios de venta en todos sus segmentos cimentado a través de una demanda inversora, las fluctuaciones en cuanto a las tasas de rentabilidad que se obtuvieron históricamente y su rendimiento actual por tipología y los crecientes aumentos de costos de construcción que imponen su traslado al valor final del producto.
Un CAI a pleno para seguir atentamente la situación de precios inmobiliarios
Mario Cesar Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, empresa referente en el segmento industrial y de logística, hizo mención al crecimiento del 4,7 % en la demanda experimentado en el último año y a alzas en los valores locativos que acercaron los valores de locación por m2 a los 7 dólares mensuales para inmuebles premium. Merlo indicó por otra parte que el valor promedio actual de venta de inmuebles de buena prestación y aceptables localizaciones se ubica en los 396 U$S/m2.
Los costos de construcción de naves de logística, las incidencias de la tierra según la localización, los alquileres que se obtienen y por ende la rentabilidad para un inversor logístico fue expuesta minuciosamente por el Arq. Herman Faigenbaum Managing Director de Cushman & Wakefield. Faigenbaum demostró que pueden obtenerse rentabilidades de entre el 12 y el 19 % anuales según el costo de la tierra para localizaciones como Campana / Zarate, Escobar y la zona del triángulo de San Eduardo. “Existe una caída de expectativa en rentabilidades que es avalada hoy por los inversores” dijó el director de Cushman & Wakefield, al referirse a la tendencia general del mercado.
Las cotizaciones de distintos productos agropecuarios como la soja y la tonelada de ternero, resultan hoy más favorables que un año atrás con respecto a su poder de compra de metros cuadrados de departamento. Mario Arbolave director de la publicación especializada Margenes Agropecuarios estableció estas conclusiones a partir de un estudio de la evolución de los precios de estos productos y los valores inmobiliarios en el Barrio Norte de la ciudad de Bs. As. Arbolave comparó además mediante una serie de 10 años las cotizaciones de la hectárea de campo sojera y de cría con la cotización del m2. “Se pueden comprar actualmente muchos más metros cuadrados con una hectárea maicera, triguera, de invernada o de cría que en 2001.” Afirmó.
“El costo de la construcción está subiendo más rápido que los valores, reales, de venta de las viviendas. La diferencia la absorben los desarrolladores / constructores reduciendo su rentabilidad. Se está llegando a un punto donde necesariamente los aumentos deberán ser trasladados en forma plena. Por ahora la inflación en dólares le está ganando al reacomodamiento de precios.” Afirmó Gerardo Vaccaro presidente del Grupo Vaccaro, comercializador y desarrollador de la zona oeste del GBA. El Lic. Vaccaro expuso además de manera pormenorizada el cuadro de situación de valores de tierra y de viviendas en emprendimientos cerrados de ese corredor del conurbano discriminado por sectores.
“El costo de la construcción está subiendo más rápido que los valores, reales, de venta de las viviendas. La diferencia la absorben los desarrolladores / constructores reduciendo su rentabilidad. Se está llegando a un punto donde necesariamente los aumentos deberán ser trasladados en forma plena. Por ahora la inflación en dólares le está ganando al reacomodamiento de precios.” Afirmó Gerardo Vaccaro presidente del Grupo Vaccaro, comercializador y desarrollador de la zona oeste del GBA. El Lic. Vaccaro expuso además de manera pormenorizada el cuadro de situación de valores de tierra y de viviendas en emprendimientos cerrados de ese corredor del conurbano discriminado por sectores.
Por su parte, Esteban Edelstein Pernice director de Castex, puso el acento en las variables que impactan en los valores de la tierra más que en sus cotizaciones puntuales, refiriéndose a los factores objetivos y subjetivos que afectan su tasación.
Diego Cazes vicepresidente L. J. Ramos brokers inmobiliarios expuso las cotizaciones por segmento para valores de venta y alquiler de oficinas en distintas localizaciones de Bs. As. y el corredor norte. Mencionó además que la vacancia está aumentando y que “en Argentina no ingresan nuevas multinacionales que puedan engrosar la demanda de oficinas, la mayoría se esta yendo a Brasi” añadió.
“Hay menos vacancia de locales en la mayoría de los corredores comerciales a partir de una adecuación de valores locativos”, afirmó Armando Pepe al referirse al segmento de alquiler de locales comerciales, sin embargo añadió que la oferta creció y es abundante en las perpendiculares y arterias paralelas a las avenidas comercialmente más reconocidas. Por otra parte Pepe afirmó que “La burocracia del gobierno de la ciudad traba las aprobaciones de planos en general complicando el inicio de obras y la ocupación de locales comerciales por nuevos requisitos o modificaciones en las normas de habilitación”
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Nestor Walenten, dijo al referirse a los alquileres residenciales que “la mayoría de los edificios comprados por inversores se están volcando al mercado locativo”, afirmando que esta situación conlleva a que se estén flexibilizando las condiciones y garantías solicitadas a los inquilinos.
“Hoy se reducen los emprendimientos para reducir el riesgo, se lleva adelante mas el modelo de desarrollo por honorarios” afirmó Fernando Esquerro, Presidente de la Asociación de Empresarios de la vivienda, quien hizo hincapié en el fuerte incremento de los costos de construcción que deben asumirse y la incertidumbre que esto genera hacia delante para el inicio de nuevas obras privadas. El titular de la AEV también se refirió a la preocupación que genera en el sector de empresarios de la vivienda la inseguridad jurídica derivada de la acción de activistas políticos en contra de obras aprobadas y en curso en un todo de acuerdo a las normativas vigentes lo que incide como un nuevo factor a cuantificar al proyectar el inicio de nuevos negocios, implicando desistir de llevarlos adelante en determinadas localizaciones.
El Arq. Sergio Bernasconi gerente de consultoria de Toribio Achaval, se refirió a la situación de los valores residenciales exponiendo una serie de valores del m2 entre los años 1980 y 2009, correspondiente a unidades localizadas en Barrio Norte, Caballito y en conjunto para Almagro, Balvanera y San Cristóbal, poniendo en evidencia que en todos los casos el valor del último año es superior en términos nominales al del inicio de la serie. El Arquitecto Bernasconi también mostró un cálculo interesante: el poder de compra de metros cuadrados en Barrio Norte de acuerdo al PBI per Capita. Según los datos expuestos, en la actualidad se compran 12,59 m2 con el equivalente al PBI per capita de la Ciudad de Bs. As., mientras que en 2001 se compraban 17,31 m2. El gerente de Toribio Achaval se refirió también a la velocidad de venta promedio de cada una de sus sucursales y finalizó destacando como circunstancias que juegan a favor de la actividad para el año próximo el incremento en los precios de los comodities y la tasa de interés, mientras que la inflación y el año electoral incidirían, por el contrario, de manera desfavorablemente.
Dudas sobre la sostenibilidad del nivel actual de precios a futuro afloraron como inquietudes compartidas por el público en las preguntas. Inquietud que recibió una respuesta unánime por parte del panel de oradores: en la medida que se mantenga la actual política de tipo de cambio y la inflación de costos, los valores difícilmente se reducirán. Las previsiones de los especialistas invitados es que se mantengan e incluso crezcan hacia delante.
De izq. a der.: Armando Pepe, Nestor Walenten, Sergio Bernasconi y Fernando Esquerro
